مقدمه
تنظیم سند رسمی، نخستین اثر حقوقی است که یک قولنامه می تواند داشته باشد. منظور از قولنامه این است که فی مابین متعاملین ( خریدار و فروشنده ) در زمان معامله تعهد یا قولی وجود داشته باشد به این صورت که قراردادی منعقد نمایند و متعاملین شرایطی را جهت تعهدات در متن قرارداد وارد نمایند به عنوان مثال فروشنده تعهد می نماید تا ظرف 10 روز موضوع مورد معامله را به خریدار تحویل دهد و یا اینکه خریدار تعهد نماید ثمن معامله را به فروشنده پرداخت نماید. چنین توافقی می تواند مشمول قاعده آزادی قراردادها (ماده 10 قانون مدنی) باشد.
موضوعی که اهمیت دارد اینجاست که سند رسمی می تواند مالکیت و یا وقوع معامله را احراز نماید در صورتی که قولنامه اثر اثباتی را مطابق قوانین ندارد.در واقع تا زمانی که فروشنده اقدام به انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی ننموده است نه خریدار قادر خواهد بود مدعی وقوع معامله باشد و نه اشخاص ثالث قادر خواهند بود به انجام معامه فی مابین متعاملین استناد نمایند.
چگونگی وقوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
جهت تنظیم سند رسمی، خریدار و فروشنده می بایست به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و مطابق قوانین به انتقال مالکیت فروشنده به خریدار اقدام نمایند که این موضوع می تواند از مهمترین اثرات حقوقی قولنامه باشد. سوالی که پیش می آید این است که چنانچه یکی از متعاملین از اجرای تعهد خویش خودداری نماید چه اتفاقی رخ خواهد داد؟ در پاسخ این سوال یکی از مهمترین آثار قولنامه که همان انتقال مالکیت و تنظیم سند است نمایان می شود.
بنابراین متعهد له قادر به درخواست از متعهد جهت انجام تعهد خواهد بود دادگاه نیز با عنایت به متن قرارداد و شرایط ضمن عقد و اوضاع و احوال آن ، رای را صادر خواهد کرد و تا لحظه ای که متعهد به تعهد خویش اقدام ننماید، تعهد به قوت خود باقی خواهد ماند و فوت متعهد نیز نمی تواند تعهد راساقط نماید چرا که با فوت متعهد، تعهد به وراث انتقال می یابد که در این حالت در صورت خودداری وراث یا متعهد از انجام تعهد، محکمه، حکم به الزام تنظیم سند خواهد داد.
شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:
1)جهت الزام به تنظیم سند رسمی، باید در متن قرارداد، انتقال مال غیر منقول که از تعهدات فروشنده است تصریح شود.
2)فروشنده تعهد کرده باشد که در تاریخ مشخصی برای امضای سند انتقال در دفاتر اسناد رسمی حاضر شود و این تعهد در مفاد قرارداد تصریح شود (چنانچه جهت عدم حضور فروشنده، جریمه موثر یا وجه التزام در متن قرارداد پیش بینی شده باشد مطلوب است)
3)خریدار تاییدیه عدم مراجعه فروشنده در تاریخ معین دز دفتر اسناد رسمی را داشته باشد.
4)پیوست نمودن تصویر برابر اصل اظهارنامه، چنانچه خریدار به فروشنده جهت حضور فروشنده اظهارنامه ای داده است.
5)خریدار جهت اثبات تصرف خویش، اقدام به تامین دلیل نموده باشد و پیشینه تامین دلیل پیوست شود.
6)در مورد بنا اعم از ملک تجاری یا مسکونی یا اداری پیش از اقامه دعوا یقین حاصل شود که از شهرداری منطقه گواهی عدم خلاف و پایان کار اخذ شود چرا که طبق قانون در شهرها اصدار و انتقال اسناد وابسته به گواهی عدم خلاف و پایان کار است.
7)در خصوص املاکی که پیشینه ثبتی ندارند انتقال سند به صورت رسمی هیچ مفهومی ندارد و با رویه مغایر است این امر در خصوص املاکی که حتی در جریان ثبتی هم پیشینه ندارند صادق است.
8)چنانچه چند فرووشنده وجود داشته باشند به تعداد هر فروشنده باید یک دادخواست به علاوه یک دادخواست تنظیم شود و به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم شود.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
هیچ یک از شرکای ملک مشاع نمی توانند قبل از تفکیک ملک، برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند بنابراین بهتر است شرکا در صورت تمایل به تنظیم سند مفروز یا ابتدا سهمشان را تفکیک کنند سپس اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند یا تمام شرکا خواسته ی خود (تفکیک و تنظیم سند) را ضمن یک دادخواست مطرح کنند.
اگر یکی از شرکا اقدام به فروش سهم مشاع خود نماید ، خریدار می تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند.
اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی
خریدار پس از صدور حکم از واحد اجرا احکام درخواست اجرای آن را می کند. واحد اجرا احکام اول حکم را به فروشنده ابلاغ و 10 روز برای اجرای آن به وی فرصت می دهد. اگر فروشنده باز هم از تنظیم سند و اجرا حکم امتناع کند خریدار به واحد اجرا اطلاع داده و اینبار مامور دادگاه به جای فروشنده سند را امضا می کند.
پس از صدور و اجرای حکم، خریدار می تواند اجرت المثل ایام تصرف فروشنده در مدتی که از تحویل مبیع خودداری می کرده است را مطالبه کند.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.