وکیل مشارکت در ساخت – وکیل قرارداد مشارکت در ساخت – قاسم نجفی بابادی

قرارداد مشارکت در ساخت، که حجم قابل توجهي از پروژههاي ساختماني اعم از مسكوني و غيرمسكوني را در بر دارد، نوعي از قرارداد ميان مالک (به عنوان طرف اول قرارداد) و همكار سازنده (به عنوان طرف دوم قرارداد به صورت یک کل) است همچون طراحي، ساخت و تامين مالي، به عنوان آورده خود، که در آن همكار سازنده در ازاي تامين بخشي از الزامات پروژه پس از تكميل پروژه براساس درصدي که از پيش به صورت توافقي تعيين و در قرارداد مقرر مي گردد، در خروجي پروژه با مالک شریک ميگردد

به عبارت دیگر،  قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از انواع قراردادهای ساخت و ساز است که مطابق آن، مالک زمین با شخص دیگری (حقیقی و حقوقی) قراردادی منعقد می کند تا در ازای ساختن پروژه ای ساختمانی در زمین مزبور، در آنچه ساخته می شود شریک گردند. قرارداد مشارکت در ساخت عقدی است که به موجب آن دو یا چند نفر با آورده ها و سهم الشرکه مشخص در ساخت یک ساختمان و تقسیم آن مشارکت می کنند. (وکیل قرارداد مشارکت در ساخت)

قانون مدنی ملک در دسته اموال غیر منقول قرار گرفته است و به خاطر نداشتن ثبات قیمت ملک و سودآوری بالای ملک و املاک همیشه با چالش همراه بوده است چالش هایی که در این موارد وجود دارد مربوط به تقسیم املاک مشاع، کسب درآمد از املاک، نگهداری املاک در مقابل تعدی به آنها و تمام موارد قانونی و حقوقی مربوط به املاک می باشد. بنابراین لازم بودن وجود وکیل ملکی مسلط به دعاوی مربوط به ملک و املاک مشخص می گردد.

با توجه به پیچیدگی های قرارداد مشارکت در ساخت، مسائل متعددی باید توسط یک وکیل مشارکت در ساخت مورد بررسی قرار گیرد.

تیم وکلای استیناف گر این امکان را برای شما فراهم آورده است تا شما کلیه قرارداد های مشارکت در ساخت خود را با نهایت دقت و رعایت موازین قانونی تنظیم نمایید و دیگر گرفتار ضعف و نواقص قرارداد های مشارکت در ساخت نخواهید بود به ویژه وکیل قرارداد مشارکت در ساخت با تجربه ی ما در صنعت ساخت و ساز که با کشورهای دیگر نیز مراودات تجاری و اقتصادی دارند می توانند با همراهی با تیم حرفه ای وکلای ما اقدام به تنظیم قراردادهای تخصصی خود نمایند. به طور کلی در خصوص مسائل حقوقی که وکیل مشارکت در ساخت و مشاوران حقوقی می توانند کمک موثری نمایند، می توان به موارد زیر اشاره نمود:

⇐ مشاوره حقوقی قبل از انعقاد و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت.

⇐ نظارت بر انعقاد و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت.

⇐ مشاوره حقوقی در خصوص قراردادهای تنظیمی فی مابین مالک یا سازنده با پیمانکاران، اسکلت سازی، بتون ریزی، گود برداری، برق کاری و سیم کشی و …

⇐ نظارت بر انعقاد و تنظیم قراردادهای تنظیمی مابین مالک یا سازنده با پیمانکاران، اسکلت سازی، بتون ریزی، گود برداری، برق کاری و سیم کشی و…

⇐ پیگیری اختلافات و دعاوی ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت و  قرارداد پیمانکاری و غیره.

⇐ تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت و سایر قراردادهای مرتبط.

تعریف قرارداد مشارکت در ساخت

سرمایه گذاری مشترکی برای ساخت آپارتمان، بین مالک و یا مالکین از یک طرف و سازندگان از طرف دیگر، که مالک زمین و سازنده، هزینه ها را پرداخت میکند.

نحوه ‌تنظیم ‌قرارداد مشارکت در ساخت

در نحوه ‌تنظیم ‌قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، از آنجایی که این نوع قرارداد، جدا از فواید آن برای طرفین دارای مباحث حقوقی پیچیده‌ای است،

لذا ‌تنظیم قرارداد بدون حضور وکیل امری بسیار پر ریسک خواهد بود.

مسائل و تعهدات بسیاری حین اجرای قرارداد وجود دارد که تنها با وجود یک وکیل حقوقی مجرب قابل اجرا خواهد بود.

هنگام ‌تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باید مسائلی همانند تعهدات طرفین قرارداد (مالک یا مالکین و سازنده یا سازندگان)، قدر السهم طرفین، موضوع قرارداد، تابعیت قرارداد،

مشخصات سازه جدید التاسیس، زمان پیش فروش، برنامه زمانبندی، زمان و نحوه انتقال قدرالسهم، تخلفات حاصل از ساخت و ساز، حدود اختیارات مالک و مشارکت وی در اجرای پروژه، جرایم تاخیر در اجرای تعهدات، شرایط فسخ قرارداد، حدود مشخصات فنی، مصالح مورد استفاده و کیفیت و برند آن، مرجع حل اختلاف در زمان بروز اختلاف و موارد مربوط به اضافه بنا رعایت گردد.

انواع قراردادهای مشارکت در ساخت در ‌تنظیم قرارداد

‌انواع قراردادهای مشارکت در ساخت در ‌تنظیم قرارداد، به نحوه اجرای تعهدات میان طرفین باز می‌گردد.

⇐ از ‌انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز می‌توان به مشارکت معمولی، سهمی، تهاتری، معاوضه‌ای و تکمیلی اشاره کرد.

⇐ مشارکت معمولی و قدرالسهم بیش از سایر ‌انواع قراردادهای مشارکت در ساخت متداول است. در ‌تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت معمولا قدرالسهم طرفین بصورت ۶۰-۴۰ تعیین می‌شود.

در این صورت پس از اتمام پروژه مثلا یک ساختمان ۵ واحدی بصورت ۳ واحد برای مالک و ۲ واحد برای سازنده در نظر گرفته می‌شود.

⇐ یکی دیگر از ‌انواع قراردادهای مشارکت در ساخت رایج مشارکت سهمی است.

در این روش بخشی از زمین را سازنده خریداری و هنگام ‌تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با محاسبه ارزش زمین خریداری شده، قدرالسهم طرفین تعیین می‌گردد.

⇐ همانطور که می‌بینید ‌تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت دارای مباحث حقوقی پیچیده‌ای است.

⇐ از اینرو استفاده و مشورت با وکیل مشارکت در ساخت مجرب جهت قبول حکمیت و داوری الزامی است.

برخی دیگر از  قراردادهای مشارکت در ساخت

⇐ دعاوی علیه سازنده

⇐ الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی

⇐ الزام سازنده به اخذ بیمه های درج شده در قرارداد مشارکت در ساخت

⇐ الزام به ایفای تعهدات قراردادی علیه سازنده

⇐ الزام سازنده به اخذ پایان کار و صورت تفکیکی

⇐ الزام سازنده به تنظیم تقسیم نامه رسمی

⇐ الزام سازنده به اخذ سند رسمی مالکیت آپارتمان های ساخته شده علیه سازنده

⇐ مطالبه وجه التزام قراردادی تاخیر با عدم تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمان های ساخته شده علیه سازنده

⇐ مطالبه خسارت در ساخت آپارتمان از سازنده

⇐ تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت

⇐ در خصوص ضمانت اجرای قابل قبول، برای قرارداد مشارکت در ساخت باید  طرفین توافق کنند.

⇐ تقسیم نامه شفاف براساس میزان قدر السهم ،کیفیت وزمان فروش واحدها ی متعلق به خود تنظیم شود.

⇐ ناظر مجرب برای نظارت برکیفیت اجرایی سازنده انتخاب شود.

⇐ قرارداد اصولی تنظیم شود و فسخ و اقاله قرارداد بعد ازشروع عملیات  تخریب و یا گودبرداری معنا ندارد.

⇐ به هر عنوان به سازنده اجازه گرفتن وام داده نشود.

⇐ با توجه به میزان سهم مالک و سازنده ، چگونگی بهره برداری و فروش و اجاره واحدها مشخص شود.

⇐ هیچ گونه اقدام اجرایی و اداری قبل از فک رهن ملک، بوسیله مالک انجام نشود.

⇐ برای حل اختلاف احتمالی در قرارداد داور تعیین شود.

مدارک لازم برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

⇐ مدارک شناسایی شناسنامه و کارت ملی مالک و سازنده

⇐ ارائه سند یا قولنامه و توافقات مالک و سازنده

دعوای مشارکت در ساخت

⇐ دعوای مشارکت در ساخت از دعاوی مطروحه در دادگستری است.

⇐ این دعوا توسط طرفین قرارداد ، سازنده و مالک مطرح می شود.

⇐ حتی ممکن است پیش خریداران و اشخاص ثالث علیه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، دادخواست دعوا مطرح کنند.

⇐ دعوای الزام به تنظیم سندرسمی، ساخت و تکمیل، تفکیک سند و اخذ پایان کار، تحویل، عدم تطابق ساختمان با نقشه یا مصالح مورد توافق از طرف مالک یا پیش خریداران مطرح میشود.

⇐ دعوای الزام به پرداخت وجه و خسارات، تخلیه ملک، مازاد متراژ، توسط سازنده مطرح می گردد.

⇐ دعاوی مشارکت در ساخت شامل دعاوی علیه سازنده و دعاوی علیه مالک می باشد.

مزایای بررسی قرارداد توسط یک وکیل چیست?

1. با توجه به اینکه قراردادهای مشارکت در ساخت بصورت رسمی قابل ثبت نمی باشند و جزو قراردادهای خصوصی هستند، فرمت خاصی برایشان وجود ندارد و معمولا توسط افراد عادی نوشته می شوند. همین موضوع سبب می شود تا بخاطر عدم آشنایی طرفین در خصوص مسائل حقوقی، در قرارداد تناقضاتی بوجود آید که فقط یک وکیل مشارکت در ساخت می تواند به آنها پی ببرد.

2. در مواردی که نیاز هست تا صحت قرارداد مورد تایید باشد، وکیل مشارکت در ساخت می تواند اسناد مورد نیاز را بررسی کند. در بسیاری از موارد مثلا در املاک ورثه ای، در قراردادهای وکالتی، در املاک قولنامه ای در املاک وقفی، در اسناد رهنی و… مواردی وجود خواهد داشت که از نظر حقوقی می تواند قرارداد را باطل یا معلق کند.

3. یک وکیل مشارکت در ساخت می تواند بهترین نوع ضمانت قرارداد را مشخص کند و در مواردی حق فسخ قرارداد را برای طرفین در نظر بگیرد که در حالت عادی افراد به آن توجهی ندارند.

4. یکی دیگر از مهمترین قسمت های قرارداد زمانبدی پروژه و وجود حق فسخ در صورت عدم انجام تعهدات از سوی طرفین می باشد که در صورت وجود یک وکیل مشارکت در ساخت حتما این موارد رعایت خواهد شد.

5. در بسیاری از متمم های قرارداد شاهد این هستیم که مثلا مدتی به زمان اخذ جواز یا موارد دیگر اضافه می شود ولی به دلیل عدم رعایت مسائل حقوقی،در خصوص خسارت ها و حق فسخ هایی که در قرارداد ذکر شده بود، چیزی گفته نمی شود.و همین موضوع سبب می شود تا حق فسخ یا دریافت خسارت از بین برود.

6. معمولا یک وکیل مشارکت در ساخت بهترین روش ها را برای جلوگیری از پیش فروش واحدها ارائه می دهد.

7. در خصوص داوری قراردادها می توانند مشاوره ی خوبی جهت تعیین داور، ابطال رای داور و … به شما رائه کنند.

تجربه نشان می دهد که بیشتر قراردادهایی که قبل از اخذ جواز با مشکل روبرو می شوند به خاطر تغییرات، ابهامات و عدم شفافیت اطلاعات شهرداری ها و مراجع صدور مجوزات می باشد. پس حتما وکیلی که قصد انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت دارد باید از شرایط روز شهرداری مطلع باشد.

در مجموع توجه داشته باشید که تیمی که قصد تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت را دارد باید از نظر حقوقی، مسائل شهرداری و شهرسازی و مسائل فنی در خصوص محاسبات درصد ها و بلاعوض تجربه و اطلاعات داشته باشد.

مقالات مرتبط

انتقال قرارداد مشارکت در ساخت – قاسم نجفی بابادی بهترین نوع ضمانت در قرارداد مشارکت در ساخت – قاسم نجفی بابادی نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت – قاسم نجفی بابادی توقیف سند مالکیت زمین در قرارداد مشارکت در ساخت – قاسم نجفی بابادی