در قراردادهای اجاره املاک تجاری مشمول سال ۵۶، مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره رابه غیر انتقال داده و یا واگذار کند. مگر اینکه به موجب اجاره نامه،حق انتقال به غیر را داشته باشد.
اگر مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد و مالک نیز به انتقال رضایت ندهد و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نیز نباشد، مستأجر با مانعی برای انتقال حق خود رو به رو است.
از طرفی مستأجر می خواهد، منافع ملک را واگذار کند و از سوی دیگر، اگر بدون رضایت مالک، اجاره ملک را منتقل کند، مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستأجر،اقدام به تخلیه ملک کند.
در چنین مواردی برای اینکه انتقال منافع ملک و حق کسب و پیشه به حقوق مستأجر ضرر نزند،مستأجر می تواند با مراجعه به دادگاه،تجویز انتقال منافع ملک فیلدهای ستاره دار الزامی میباشد.
دادگاه پس از بررسی موضوع در صورت وجود شرایط لازم و پساز استعلام از واحد ثبتی در خصوص وضیعت مالکیت ملک، حکم به تجویز انتقال منافع صادر می کند.
پس از صدور و قطعیت حکم، انتقال قرارداد اجاره و حق کسب و پیشه از سوی مستأجر به غیر بلامانع است.
طرفین دعوی تجویز انتقال منافع
مستأجر به عنوان خواهان،به طرفیت مالک بعنوان خوانده، طرح دعوی می کند.
مرجع صالح برای رسیدگی تجویز انتقال منافع
از آنجائی که این دعوی مرتبط با املاک دارای حق کسب و پیشه است، بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی، دادگاه محل وقوع ملک است.
نحوه اجرای رأی تجویز انتقال منافع
حکم دادگاه برای تجویز انتقال منافع، اعلامی است و اجرائیه صادر نمی شود. بنابراین مراتب به موجر اعلام می شود و رونوشت آن به دفترخانه مربوطه ارسال می شود.
اعتبار این رأی، شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی است که در این مدت مستأجر باید با سند رسمی، منافع را به دیگری منتقل کند وگرنه حکم از اعتبار می افتد.
چند نکته کلیدی در خصوص تجویز انتقال منافع
۱-مستأجر قبل از طرح دعوی،می بایست از طریق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که یا حق کسب و پیشه ملک را به او پرداخت کند و ملک را تحویل بگیرد و یا رضایت خود را در خصوصانتقالمنافع اعلام کند.
در صورتی که مالک یکی از خواسته های فوق را اجابت نکرد، مستأجر می تواند،دادخواست تجویز انتقالمنافع را تقدیم کند.
۲-در قراردادهای اجاره املاک تجاری مشمول قانون سال ۵۶، مستأجر تنها در چنین صورتی می تواند بدون حکم دادگاه منافع را به غیر انتقال دهد که صراحتا حقی به او داده شده باشد در صورت سکوت نیز حق انتقال به غیر را بدون حکم دادگاه ندارد.
۳-اگر ملک در اجاره چند مستأجر بصورت مشاعی باشد و عده ای تمایل به انتقال منافع نداشته باشند دو حالت قابل تصور است:
حالت اول – ملک قابل افزاز باشد: در این صورت مستأجر هر قطعه از قطعات افرازی دادخواست تجویز انتقال منافع را تقدیم می کند.
حالت دوم-ملک قابل افراز نباشد: بین محاکم در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد. عده ای معتقدند که مستأجر می تواند دادخواست را به طرفیت مالک و سایر مستأجرین مشاعی تقدیم کند.
برخی دیگر از محاکم، چنین رویه ای را نمی پذیرند و این تقاضا را منوط به درخواست همه مستأجرین مشاعی می دانند.
۴-اگر ملک مشاع باشد و مالکین متعدد داشته باشد یا مالک فوت کند و ورثه متعدد باشند ،دعوی باید به طرفیت تمام مالکین اقامه شود وگرنه دعوی رد می شود.
۵-هر گاه مستأجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه،مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد، می تواند از مستأجر جدید، مبلغی بابت انتقال حق کسب و پیشه خود دریافت کند و مستأجر جدید از هر حیث، قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.
۶-اگر موجر پساز طرح دعوی از سوی مستأجر، در دادگاه برای پرداخت حق کسب و پیشه اعلام آمادگی کند، دادگاه پس از تعیین میزان حق کسب و پیشه توسط کارشناس رسمی،حکم به تخلیه ملک در قبال دریافت حق کسب و پیشه صادر می کند و در حکم قید می کند.
چنانچه ظرف سه ماه موجر حق کسب و پیشه مستأجر را پرداخت نکند، مستأجر مجاز است،منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد.
اگر مستأجر ظرف مدت شش ماه از تاریخ انقضای مدت سه ماهه یاد شده،منافع مورد اجاره را در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره،انتقال ندهد،حکم مزبور ملغی می شود.
مستندات قانونی تجویز انتقال منافع
صدر ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۵۶
ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۵۶
این پست برگرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.