ملک مشاع
زمانی که دو یا چند نفر با نسبت های مشخص، در ملکی به صورت اشتراکی، مالکیت دارند، به این مال، مال مشاع اطلاق می‌شود و ازنظر حقوقی، مالکیت به نحو اشاعه، برای هر یک ازشرکا، وجود دارد.
معنی مالکیت مشاعی این است که هر یک از شرکا درجزء جزء مال ،مالکیت دارند .مالکیت مشاعی به این معنی نیست که همه شرکاء یک سند مالکیت داشته باشند بلکه هر کدام از شرکاء میتواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، درخواست صدور سند مالکیت مشاعی، نسبت به سهم خود نماید.
مالکیت مشاعی، ممکن است به صورت اختیاری انتخاب شود، مانند اینکه شخصی از ابتدا، سهم مشخصی را از ملکی خریداری نماید و یا اینکه اجباری باشد، مثلا به واسطه ارث بردن از متوفی ،به نحو مشاع با سایر مورثین، در ملک به صورت مشاعی، شریک شوند.
تقسیم ملک مشاع
هریک ازمالکین ملک مشاعی، میتواند بدون اجازه دیگران درسهم مشاعی خود، همه گونه تصرفات حقوقی ازقبیل، اجاره، سکونت، فروش و یا هبه مال مشاعی را انجام دهد و نیاز به جلب رضایت سایرین ندارد.
هر شریکی هم درهر زمان که صلاح بداند در صورت عدم وجود منع قانونی، میتواند خواهان عدم ادامه شراکت باشد. در ملک مشاعی نیز، هر یک از شرکاء، در هر زمانی می‌توانند از ادامه شراکت منصرف شده و سهم خود را به فروش برسانند.
اما گاهی اوقات، خریداری حاضر به خرید مال مشاعی نمی‌شود. به فرض که آپارتمانی بین دو نفر به صورت مشاع وجود دارد، فروش آپارتمان به صورت مشاعی بسیار سخت است چرا که یک واحد آپارتمانی، امکان تقسیم بین دو نفر راندارد و همزمان دو خانواده در یک آپارتمان زندگی نخواهند کرد. در این گونه موارد، مالکین ملک مشاعی، صلاح را در این خواهند دید که به این مشارکت پایان دهند، چرا که تصرف مادی و فیزیکی در املاک مشاعی، تقریبا غیر ممکن است و باعث بروز اختلافاتی خواهد شد. در مواردی که در بین مالکین مشاعی، مهجور، کودک، یافرد غایبی حضور نداشته باشد، مالکین با رضایت یکدیگر می‌توانند نسبت به تقسیم ملک، اقدام نمایند.
تقسیم ملک مشاعی، با تنظیم تقسیم‌نامه صورت می‌پذیرد و به امضاء همه شرکاء می‌رسد. این تقسیم‌نامه ، تقسیم‌نامه عادی نامیده می‌شود. در صورتی که تنظیم و امضاء تقسیم‌نامه در دفتر اسناد رسمی، مابین شرکاء ملک مشاع تنظیم شود، تقسیم‌نامه رسمی خواهد بود. اما در صورت وجود مهجور، غایب و یا کودک در بین مالکین مشاعی، تقسیم ملک مشاع، فقط در صلاحیت دادگاه خواهد بود.
افراز ملک مشاع
در مواردی که ملک ،دارای سند مالکیت رسمی باشد، هر یک از مالکین مشاعی ملک با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک ،درخواست اداری مبنی بر افراز ملک مشاع ،تحویل اداره ثبت خواهد داد .کارشناس مربوطه در اداره ثبت اسناد ، با مراجعه به پرونده ثبتی و بررسیدرخواست، در صورتی که نصاب حداقلی اداره ثبت در ملک موجود باشد پرونده را به نقشه بردار ثبت ارجاع نموده و با تعیین وقت قبلی در حضور همه شرکاء ،نقشه برداری انجام می‌شود. پس از بازدید و نقشه برداری، صورتجلسه ای تنظیم و به امضاء همه مالکین می‌رسد .سپس تصمیم واحد ثبتی به مالکین ابلاغ می‌شود که این تصمیم ظرف ده روز پس ازابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی محل می باشد.
فروش ملک مشاع
وقتی که شرکاء ملک مشاع ،در نحوه تقسیم ملک باهم موافق نباشند ،وملک مشاعی، سابقه ثبتی داشته باشد ،با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، درخواست افراز یا تقسیم ملک مشاع را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه می‌نمایند. در صورت نداشتن سابقه ثبتی ،رسیدگی به درخواست تقسیم ملک مشاع در صلاحیت دادگاه می باشد که باتقدیم دادخواست صورت می‌گیرد.
اگر اداره ثبت اسناد و املاک، ملک را قابل افراز تشخیص داد، به روند افراز ملک ادامه می‌دهد و در غیر این صورت با صدور گواهی عدم افراز، متقاضی ناچار به طرح دعوی در دادگاه عمومی می باشد. عنوان دعوی مطروحه که با تنظیم دادخواست مطرح می‌شود ،درخواست فروش ملک مشاع به دلیل غیر قابل افراز بودن می باشد و دادگاه با احراز جمیع شرایط، دستور به فروش ملک مشاع و پرداخت سهم هر یک از مالکین صادر می‌نماید.
طرفین درخواست دستور فروش ملک مشاع
ھر یک از شرکاء که بخواھند مال مشاع را بفروش برسانند، به طرفیت تمامی شرکای خود،طرح درخواست می کنند. پس اگر بطور مثال، ملکی چهار نفر شریک داشته باشد و یکی از شرکاء خواهان فروش مال مشاع باشد، باید علیه سه نفر دیگر از شرکاء، طرح دعوی کند
مرجع صالح برای دستور فروش ملک مشاع
درخواست برای اخذ دستور فروش ملک مشاع باید در دادگاه محل وقوع ملک، مطرح شود.
نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع
دستور فروش ملک مشاع بدون نیاز به صدور اجرائیه، به قسمت اجرای اجکام ارسال می شود. اجرای احکام با تشکیل پرونده اجرائی به قید قرعه،کارشناس دادگستری جهت قیمت گذاری ملک، مشخصمی کند. در صورتیکه طرفین به قیمت تعیین شده در مهلت یک هفته اعتراض نکردند،آگهی مزایده را منتشر می کند.
در صورتیکه ملک از طریق مزایده بفروش رسید، دادورز پس از کسر هزینه های اجرائی و قانونی به نسبت سھم شرکاء مبلغ حاصل از فروش مال مشاع را بین شرکاءتقسیم می کند.
درتهران ومرکز استان‌ها ،دادخواست به دفتر خدمات قضایی الکترونیک ،تقدیم می‌شود وسپس به دادگاه ارسال خواهد شد و در سایر شهرستآن‌ها ،مستقیم به دادگستری تقدیم می‌شود .شما می توانید باانتخاب وکیل پایه یک دادگستری،متخصص در دعاوی فروش ملک مشاع، و فقط یکبار حضور در دفتر وکیل واعطاء وکالت دادگستری به وی، تمامی مراحل، درخواست افراز ملک مشاع، اخذ گواهی عدم افراز ملک مشاع، درخواست تقسیم ملک مشاع از دادگاه و درخواست فروش ملک مشاع و همچنین اجرای دستور فروش ملک مشاع را به وکیل دادگستری بسپارید و در هیچ یک از مراحل رسیدگی، نیاز به حضور شخص موکل نیست.
مدارک لازم جهت طرح دعوی فروش ملک مشاع
⇐ تصویر کارت ملی
⇐ تصویرواصل سند مالکیت
⇐ گواهی عدم افراز ملک
⇐ فرم دادخواست
⇐ فیش واریز هزینه دادرسی (درصورتی که از طریق خدمات قضایی اقدام می نمایید نیازی به این مورد نیست)
موارد منع افراز املاک و اراضی
1- مطابق ماده 595 قانون مدنی هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد، تقسیم ممنوع است اگرچه شرکا تراضی نمایند.
2- طبق ماده 597 قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جایز است، ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.
3- برابر قسمت اخیر ماده 591 قانون مدنی، اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، جایز نیست. طبق ماده 593 قانون فوق، ضرر عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد.
4- وفق نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه هرگاه عمل افراز به وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد و چون اصلاح باید با حضور و موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست. چنانچه برای مالکین مشاعی که به صورت مفروزی متصرف زمین هستند، سند مالکیت مفروزی صادر گردد، برای سایر مالکین ملک مذکور نیز می توان سند مالکیت مفروزی صادر کرد، هرچند در زمین مورد تصرف آنها اعیانی ایجاد نشده باشد.
هزینه های افراز
ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر می دارد: هرگاه تصمیم اداره ثبت در خصوص افراز قطعی شد، در موقع اجرای آن هزینه تفکیک مقرر در ماده 150 قانون ثبت از متقاضی دریافت خواهد شد. بنابراین هزینه افراز در اداره ثبت برابر هزینه تفکیک است و در موقع اجرا تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد گردید.
تفاوت تفکیک و افراز
1- تفکیک هم در مورد ملک مشاع صورت می گیرد و هم در مورد ملک غیر مشاع، اما افراز فقط در خصوص املاک مشاع می باشد، بنابراین در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورتی ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ولی قابل افراز نیست.
2- پس ار تفکیک در املاک مشاع حالت اشاعه باقی است، لیکن پس از افراز حالت اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد.
3- در افراز تعیین تکلیف نهایی (پس از اعتراض) با دادگاه است ولی در تفکیک با اداره ثبت می باشد.
4- مرجع درخواست افراز و تفکیک متفاوت می باشد. مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد، اما مرجع درخواست افراز حسب مورد هم می تواند اداره ثبت و هم می تواند دادگاه مربوطه باشد.
5- تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکین مشاع امکانپذیر است و لازمه افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر می باشد.
6- در تفکیک توجهی به میزان سهم مالکین در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاع مطرح می گردد، ولی در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکین مشاعی ضروری می باشد.
7- سن و حجر مالکین یا مالک دخالتی در امر تفکیک ندارد، اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر مابین مالکین محجور یا غایب باشد ، افراز با دادگاه خواهد بود.
8- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توان دنباله اقدام را شروع کرد ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از افراز می توانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند.
این پست برگرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.