مقدمه
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی از جمله دعاوی شایع و مبتلابهی است که گویی در بین مردم به یک اپیدمی تبدیل شده است که افراد بعد از فروش ملک خود (البته الزام به تنظیم سند رسمی به معنایی اعم شامل اموال منقول هم می شود اما به علت کثرت موارد به اموال غیرمنقول می پردازیم) دیگر تمایلی به وفای به عهد خود و تنظیم سند به نام خریدار ندارند.
تنظیم سند رسمی، نخستین اثر حقوقی است که یک قولنامه می تواند داشته باشد. منظور از قولنامه این است که فی مابین متعاملین ( خریدار و فروشنده ) در زمان معامله تعهد یا قولی وجود داشته باشد به این صورت که قراردادی منعقد نمایند و متعاملین شرایطی را جهت تعهدات در متن قرارداد وارد نمایند به عنوان مثال فروشنده تعهد می نماید تا ظرف 10 روز موضوع مورد معامله را به خریدار تحویل دهد و یا اینکه خریدار تعهد نماید ثمن معامله را به فروشنده پرداخت نماید. چنین توافقی می تواند مشمول قاعده آزادی قراردادها (ماده 10 قانون مدنی) باشد.
موضوعی که اهمیت دارد اینجاست که سند رسمی می تواند مالکیت و یا وقوع معامله را احراز نماید در صورتی که قولنامه اثر اثباتی را مطابق قوانین ندارد.در واقع تا زمانی که فروشنده اقدام به انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی ننموده است نه خریدار قادر خواهد بود مدعی وقوع معامله باشد و نه اشخاص ثالث قادر خواهند بود به انجام معامه فی مابین متعاملین استناد نمایند.
در طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید توجه نمود که دعوی مذکور به نحو صحیحی طرح و اقامه گردد چه در غیر این صورت هزینه‌های انجام شده اعم از هزینه‌های مالی و مدت زمانی که برای طرح دعوی صرف شده است بدون نتیجه مانده و خواهان مجدداً باید با صرف وقت و هزینه مضاعف، نسبت به طرح دعوی اقدام نماید و لذا توصیه می گردد قبل از طرح دعوی با وکلای خبره امر مشاوره نمایید.
الزام به تنظیم سند رسمی
چگونگی وقوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
جهت تنظیم سند رسمی، خریدار و فروشنده می بایست به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و مطابق قوانین به انتقال مالکیت فروشنده به خریدار اقدام نمایند که این موضوع می تواند از مهمترین اثرات حقوقی قولنامه باشد. سوالی که پیش می آید این است که چنانچه یکی از متعاملین از اجرای تعهد خویش خودداری نماید چه اتفاقی رخ خواهد داد؟ در پاسخ این سوال یکی از مهمترین آثار قولنامه که همان انتقال مالکیت و تنظیم سند است نمایان می شود.
بنابراین متعهد له قادر به درخواست از متعهد جهت انجام تعهد خواهد بود دادگاه نیز با عنایت به متن قرارداد و شرایط ضمن عقد و اوضاع و احوال آن ، رای را صادر خواهد کرد و تا لحظه ای که متعهد به تعهد خویش اقدام ننماید، تعهد به قوت خود باقی خواهد ماند و فوت متعهد نیز نمی تواند تعهد راساقط نماید چرا که با فوت متعهد، تعهد به وراث انتقال می یابد که در این حالت در صورت خودداری وراث یا متعهد از انجام تعهد، محکمه، حکم به الزام تنظیم سند خواهد داد.
الزام به تنظیم سند رسمی
شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:
1)جهت الزام به تنظیم سند رسمی، باید در متن قرارداد، انتقال مال غیر منقول که از تعهدات فروشنده است تصریح شود.
2)فروشنده تعهد کرده باشد که در تاریخ مشخصی برای امضای سند انتقال در دفاتر اسناد رسمی حاضر شود و این تعهد در مفاد قرارداد تصریح شود( چنانچه جهت عدم حضور فروشنده، جریمه موثر یا وجه التزام در متن قرارداد پیش بینی شده باشد مطلوب است)
3)خریدار تاییدیه عدم مراجعه فروشنده در تاریخ معین دز دفتر اسناد رسمی را داشته باشد.
4)پیوست نمودن تصویر برابر اصل اظهارنامه، چنانچه خریدار به فروشنده جهت حضور فروشنده اظهارنامه ای داده است.
5)خریدار جهت اثبات تصرف خویش، اقدام به تامین دلیل نموده باشد و پیشینه تامین دلیل پیوست شود.
6)در مورد بنا اعم از ملک تجاری یا مسکونی یا اداری پیش از اقامه دعوا یقین حاصل شود که از شهرداری منطقه گواهی عدم خلاف و پایان کار اخذ شود چرا که طبق قانون در شهرها اصدار و انتقال اسناد وابسته به گواهی عدم خلاف و پایان کار است.
7)در خصوص املاکی که پیشینه ثبتی ندارند انتقال سند به صورت رسمی هیچ مفهومی ندارد و با رویه مغایر است این امر در خصوص املاکی که حتی در جریان ثبتی هم پیشینه ندارند صادق است.
8)چنانچه چند فرووشنده وجود داشته باشند به تعداد هر فروشنده باید یک دادخواست به علاوه یک دادخواست تنظیم شود و به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم شود.
الزام به تنظیم سند رسمی
الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
هیچ یک از شرکای ملک مشاع نمی توانند قبل از تفکیک ملک، برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند بنابراین بهتر است شرکا در صورت تمایل به تنظیم سند مفروز یا ابتدا سهمشان را تفکیک کنند سپس اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند یا تمام شرکا خواسته ی خود (تفکیک و تنظیم سند) را ضمن یک دادخواست مطرح کنند.
اگر یکی از شرکا اقدام به فروش سهم مشاع خود نماید ، خریدار می تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند.
الزام به تنظیم سند رسمی
دادگاه صالح به رسیدگی
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید در دادگاه صالح اقامه شود و دادگاه صالح نیز طبق ماده 12 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی در خصوص اموال غیرمنقول، محل وقوع مال غیر منقول میباشد و لذا خواهان نمی‌تواند دعوا را برطبق قاعده عمومی (ماده 11 ق.آ.د.م) در محل اقامتگاه خوانده مطرح نماید براین اساس به عنوان مثال اگر چه ممکن است طرفین معامله، قرارداد خرید و فروش ( قولنامه یا مبایعه نامه) ملکی را که در کرج واقع شده است را در تهران منعقد نموده باشند ولی اگر یکی از طرفین در خصوص این ملک اقدام به طرح دادخواست نماید لاجرم باید در محل وقوع ملک (کرج) اقامه دعوا نماید در غیر این صورت دعوی مطروحه محکوم به رد خواهد بود.
الزام به تنظیم سند رسمی
اقدامات دادگاه جهت الزام به تنظیم سند رسمی
1)اولین اقدامی که دادگاه در پرونده های الزام به تنظیم سند رسمی به آن می پردازد احراز مالکیت از طریق استعلام پستی است چنانچه در قولنامه شماره پلاک ملک اشتباه درج شده باشد محکمه پس از ویرایش آن، حکم به انتقال خواهد داد.
2)دومین اقدام دادگاه این است که مالکیت خوانده برتبعات مبیع را اثبات نماید.
3)سومین اقدام دادگاه، اثبات پرداخت بخشی از ثمن توسط خریدار است، البته محکمه باقیمانده ثمن را نیز محاسبه خواهد کرد و در حکم قید می نماید و در مورد سند تجاری چک از بانک استعلام می شود.
الزام به تنظیم سند رسمی
یک تفکر غلط در خصوص اینکه اگر ثمن معامله پرداخت نشود مالک الزامی به تنظیم سند ندارد وجود دارد که در ویدیو زیر آن را تشریح کرده ایم
به استدلال ماده 220 قانون مدنی خریدار و فروشنده به مجموع آثاری که به موجب قوانین و یا عرف و عادت مسلم از قرارداد حاصل می شود.
الزام به تنظیم سند رسمی
اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی
خریدار پس از صدور حکم از واحد اجرا احکام درخواست اجرای آن را می کند. واحد اجرا احکام اول حکم را به فروشنده ابلاغ و 10 روز برای اجرای آن به وی فرصت می دهد. اگر فروشنده باز هم از تنظیم سند و اجرا حکم امتناع کند خریدار به واحد اجرا اطلاع داده و اینبار مامور دادگاه به جای فروشنده سند را امضا می کند.
پس از صدور و اجرای حکم، خریدار می تواند اجرت المثل ایام تصرف فروشنده در مدتی که از تحویل مبیع خودداری می کرده است را مطالبه کند.
الزام به تنظیم سند رسمی
یک نکته مهم در طرح دعوی الزام به تنظیم سند
خریدار باید اطمینان حاصل نماید که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد ؛ چراکه در این حالت می بایست فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه نماید و نیز درمواردی که برای ملکی هنوز پایانکار از نشده نمی توان فقط الزام به تنظیم سند خواست بلکه به فراخور حال باید الزام به اخذ پایانکار و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی هم خواسته شود.
همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونن متعلق به وی نبوده است.
الزام به تنظیم سند رسمی
مزایای طرح دادخواست الزام به تنظیم توسط وکلای استیناف گر
⇐ با توجه به اینکه کوچکترین اشتباه در دادخواست و تقدیم آن باعث رد شدن دادخواست و از بین رفتن هزینه های انجام شده می باشد در صورت طرح این دعوی بوسیله و کلای استیناف گر امکان بروز خطا به صفر می رسد.
⇐ مدت زمانی که حکم خلع ید گرفته می شود بسیار کمتر می باشد.
⇐ نیازی به حضور موکل جهت حضور در جلسات دادگاه و یا اجرای حکم خلع ید نمی باشد.
⇐ وکیل میتواند خسارت قانونی و حق الوکاله پرداختی توسط موکل را از متعهد بگیرد.
⇐ بعد از محکومیت متصرف برای مطالبه ضرر و زیان وکیل می تواند اموال وی او را توقیف کند.الزام به تنظیم سند رسمی
الزام به تنظیم سند رسمی
ادعای مالکیت در ملگ مشاع توسط ارث نموده. کگی اوراق انحصار وراثت که وارث دیگری کرده بود و طبق ان عمل که منهم اسمم در ورثه بود را از اداره مالیات استعلام کردم. ورقه دادنامه بدون شماره قاضی و امضای قاضی بود ولی دو امضای مسوئلین شورای حا اختلاف بود و. چگونه ممکن بوده بدون امضای قاضی انحصار و ووو همه انجام شده باشد. فوت 1389 بوده انحصار وراتت 1396
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
اصولا اعضای شورا رسیدگی نموده و رای را به نظر قاضی رسانده و ایشان در صورت پذیرش امضا می نماید
اگر رای در دست شما امضا قاضی را ندارد باید به شعبه مراجعه و صحت و سقم ان را از شعبه جویا شوید
حالا یه مشکلی است که بنده 200م نقدا دادم و بقیه ثمن قرارداد 110م هست که سه تا چک دادم ولی برداشت نمیکنه…. حالا نمیدونم چی تو سرشه که پولو برداشت نمیکنه… منظورم اینه که حالاکه حکم قطعی شده و حکم به تکمیل و تحویل وتنظیم سند رسمی قطعی شده چرا برداشت نمیکنه…. حالا این پول چی میشه که بهش بدهکارم ولی برداشت نمیکنه…
میشه به قاضی اجرای احکام بگم که پولو به حساب صندوق دادگستری بزارم و اون چک هایی که دست فروشنده هست رو قاضی بی اثر کنه که یه وقت برگشت نزنه و فسخ کنه قراداد رو….
از یطرفم بتونم خسارات تکمیل و تاخیر رو از روی همون پول به خودم برگرده… چون از خونه بابت تکمیل کلی کم کاری کرده و از همون پول برا ساخت خونه استفاده کنم و بقیشم برا تاخیر در تحویل و تنظیم سند روزی 50هزارتومن زدیم رو بگیریم…
نظرتون چیه که بتونم بهترین عملکرد رو بااین شرایط داشته باشم….
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
1. در این خصوص اظهارنامه ای ارسال کنید
2. در صورت عدم حصول نتیجه باهماهنگی اجرای احکام پول را به حساب دادگستری واریز و سپس با تامین خواسته توقیف نمایید.
3. امکان مطالبه خسارات از این پول وجود دارد اما امان اخذ هزینه های لازم برای تکمیل ساختمان خیر
بابت جواب سوال قبلی که نوشتین ضمانت اجرایی خوبی می‌داشت و میتونستید بهتر مانور بدین… حالا در مبایعه نامه برای عدم انجام تعهدات روزی 50هزارتومن برای تاخیر درانجام تعهد مشخص کردیم…. حالا من دادخواست خسارت بدم چون نمیتونه سند بزنه، میتونم روزی50هزار تومن بگیرم…
منظورم خونه رو تحویل بگیرم ولی نتونه سند بزنه آیا 50هزارتومن شامل میشه برام تا زمانی که خودش کارشو بکنه سند بزنه….
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
سلام بله می توانید برای اخذ این ضمانت اجرا دادخواست بدهید
باتوجه به پاسخی که دادین این طرف میخواسته سند دار بسازه ولی الان وکالتی واحداشو فروخته و کلی سود کرده و من روی خاک خریدم کلی پول دادم حالا منم پول ندارم که برم مقامات تنظیم سند رو خودم اجراکنم چون فقط واحد من رو به اسم سن دار قولنامه کردیم ولی بعدش اومده وکالتی ساخته… منظورم فرق قیمت پرداختی بوده که من متری 2م اضافه دادم به نرخ الان نزدیک 300م ضرر کردم…
منظورم چون نمیشه پایانکار گرفت میتونم این 300م رو بگیرم…
چون خلافی کل ساختمان بالای یک میلیارد هست
حالا تکلیف من که به اسم سند دار خریدم ولی الان وکالتی شده چی میشه….
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
اگر کلا امکان اخذ سند نیست باید دادخواست مطالبه وجه بابت مابه التفاوت ملک سنددار و وکالتی مطرح نمایید
در هرصورت اگر قرارداد شما محکم و دارای ضمانت اجرای خوبی می بود و توسط اهل خبره تنظیم می شد ایشان از اجرای صحیح قرارداد امتناع نمی نمودند
پیش خریدی کردم و دادگاه حکم به تکمیل و تحویل و مقدمات تنظیم سند رسمی ازجمله اخذپایان کار وصورت مجلس تفکیکی رو داد و حکم قطعی شده حالا سوالم اینه که حکم مربوط به تنظیم سند اجرایی نمی‌شود و در اجرای احکام میسر نیست حالا طرف نمیشه سند بزنه و پایانکار و صورت مجلس تفکیکی رو نمیتونه بگیره آنوقت من میتونم ادعای خسارت کنم با همین حکم و دراجرای احکام چون نمیشه سند زد به جاش ازش خسارت اینکه میخواسته سندبزنه ولی چون خلافی زیاد داره میسر نیست رو همونجا خسارت اینکه این ملک سند دار بود حالا نشده ماؤتفاوت رو بگیرم؟
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
امکان گرفتن خسارت نیست
شما باید اقدامات اجرایی را انجام دهید و پس از ابلاغ اجرائیه به وی اگر در این خصوص اقدامی انجام ندهد می توانید با اجازه اجرای احکام و به هزینه خود اقدامات مربوط به اخذ صورتمجلس تفکیکی و. پایانکار را انجام دهید و سپس هزینه های انجام شده را از ایشان مطالبه نمایید
آیا میتونم آپارتمانی که خریدم و مبایعه نامه دارم رو تصرف کنم؟
عرصه زمین در اسناد رسمی به نام آقای x هست و فردی به نام اقایg اومده زمین رو بصورت وکالتیو مبایعه نامه از آقای xخریده و آقایg رفته پروانه ساخت گرفته و ساخته و یه واحد آپارتمان شو من خریدم.. ۷۰درصدو نقد گرفته و بقیه مبلغم در حساب کا سازی شده ولی برداشت نمیکنه و موعد تحویلم گذشته… حالا میتونم برم تصرف کنم، چون هم مبایعه نامه دارم و هم اگر تصرف کنم کسی که به من فروخته چطوری میتونه منو بیرون کنه چون آقای xسند به نامش هست وکالتی فروخته و آقای gهم باهمین شرایط خریده که بصورت وکالتی بسازه و بفروشه و درواقع همون قولنامه ای که دارم حکم سند همون واحد آپارتمانم رو داره… حالا طرف بخاد خلع ید بگیره که سند اصلی به نامش نیست و او طرفی که سند اصلی بنامش هست گفته من شکایتی نمیکنم چون میدونم واحد از تویه… علت اختلاف مابا فروشنده آقای به خاطر اینه که ملک گرون شده نمیخاد تحویل بده و میگه باید پول بیشتر بدی…. حالا من تصرف کنم و اسباب ببرم چکار میخاد بکنه.. هم مبایعه نامه دارم و هم پولشو دادم… ازیطرفم خودشم مالک اصلی عرصه نیست که بخاد منو بیرون کنه و آقای g فقط یه وکالت و مبایعه نامه از زمین داره وباهمون پروانه گرفته و واحداشو فروخته بصورت مبایعه نامه…. میخام بدونم میتونه منو بیرون کنه از آپارتمانم باوجود اینکه مالک اصلی در اسناد رسمی آقای xمی باشد؟….
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
1. می توانید تصرف نمایید ولی بهتر است دادخواست تحویل نورد معامله مطرح نمایید و با حکم دادگاه این کار را انجام دهید
2. می توانید همزمان دادخواست الزام به اخذ پایانکار و اخذ صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند نیز مطرح نمایید
دا گاه تجدید نظر حکم رای دادگاه بدوی رو قطعی اعلام می‌کند…. حکم به اثبات وقوع بیع، حکم به تکمیل و تحویل و تنظیم سند عرصه و اعیان و الخصوص اخذ پایانکار واخذصورتمجلس تفکیکی داده…
حالا ما داخل مبایعه نامه املاک نوشتیم و ازیطرفم تاریخ تحویل و تنظیم سند مشخص کردیم و الان ملک آماده تحویله و همه دارن زندگی میکنن و عدم حضور هم از دفتر اسناد گرفتم…. حالا لایحه دفاعی فروشنده بابت رای بدوی اینه که چون
قرار داد بیع نیست،و قراردادپیش فروش هست مانور داده و از دادگاه میخاد رد دعوی بشه و قابلیت استماع نداره
و یه نکته دیگه مانور داده که پلاک ثبتی رو من اشتباه درخواست کردم… یعنی اینکه قبلن پلاک 9765بوده بعد در سامانه شهری شده 3224 و میگه دادخواست اشتباه هست و پلاک ثبتی درست وارد نکردن… ولی ملک همان ملک هست…
دادگاه تجدید نظر قطعی اعلام میکنه که دیگه بریم سر خونه زندگیمون بعد 3سال
دادگاه تجدید نظرخواهی بابت تنظیم سند چه حکمی میده؟
پرسیده شده
۴ اسفند ۱۳۹۸
آپارتمان در مبایعه نامه نوشته شده و پلاک ثبتی در سند اجاره اموال غیرمنقول و دادخواستی که دادم شماره ___97729_فرعی4 اصلی مشهد هست ولی بعدش این پلاک به دستور استان قدس و اعتبارنامه که واسه زمین صادر میشه سند اجاره به شماره 3224فرعی 4 اصلی بخش ۹ تغییر و اصلاح می‌شود و پروانه ساخت رو با همین شماره3224میگیرن …. حالا من در دادخواستم بابت تنظیم سند به شماره 97729 ثبت کردم ولی طرف در لایحه تجدید نظرخواهی اعتراض کرده که خواهان بابت تنظیم سند شماره 97729_رو ثبت کرده و این درحالی هست که دفترخانه اسناد و استان قدس طی یه اعتبارنامه به شماره3224_تغییر و اصلاح کردن و طرف خوانده میگه چون خواهان اون پلاک ثبتی بالارو نوشته و اشتباه زده قابل تنظیم سند نیست و رد دعوی شود و دادگاه تجدید نظر خواهی دادنامه رو بابت تنظیم سند گفته باید نقض بشه….
و از یطرفم روی قانون پیش فروش مانور داده که این قرار داد بیع نیست و پیش فروش هست و قابلیت استماع ندارد و رد دعوی شود و چون خلافی زیاد دارد و از طریق شهرداری پلمپ شده قابل تنظیم سند و تحویل و تصرف و انتفاع ندارد و به این موارد استناد کرده ولی آپارتمان آماده هست و میخاد یه طوری اذیتم کنه و رد دعوی و نقض بشه….
حالا من بیشتر بابت همون پلاک ثبتی کمی دل میزنم که دادگاه تجدید نظر رد دعوی کنه…. حالا اینکه قبلا یه پلاک ثبتی دیگه بوده و تغییر پیدا کرده و دریک دفتر خانه اسناد یه پلاک دیگه با اعتبار نامه استان قدس زدن مشکل ساز نمیشه…؟ نکته. پلاک اولی97729_مال سال ۵۷ بوده و چون موقوفه استان قدس بوده در سال ۹۷ با یک اعتبارنامه به نام فروشنده بعدی پلاک دیگری با شماره 3224-اصلاح و تغییر پیدا میکنه…
دادخواست من در شرح ستون خواسته پلاک 97729زدم ولی استعلام دادگاه همین پلاک زده ولی تغییر پیدا میکنه و _3224__میشه ولی ملک همون ملک هست…
آیا به مشکل میخوره چون طرف به همون استناد کرده…وازیطرفم میگه بیع نیست و این پیش فروشه و طبق قانون پیش فروش باید رسیدگی بشه و کلی داستان…
درضمن بنده داخل مبایعه نامه املاک نوشتیم والان ملک آماده تحویل هست حالا تجدید نظر دادنامه بدوی رو قطعی اعلام میکنه یاخیر؟
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
سوال خود را مختصر بیان نمایید یا با شماره 09197752146 تماس حاص فرمایید
در خرید آپارتمان درحال ساخت قاضی حکم کرد طرف فروشنده رو باتوجه به اثبات وقوع بیع ملزم به تکمیل و تحویل و الزام به تنظیم سند کرد.=
رای اینه=در خصوص دادخواست تقديمی خواهانها خانم فهيمه صداقت فيض آبادی و آقای کريم انصاری خرم به طرفيت خواندگان
1 -آرش 2 -ابوالقاسم هر دو شيرزاردخان 3 -مجيد شاکری حسين آباد 4 -علی محمد 5 -محمد حسين 6 -جان ميرزا 7-
اسداله8 -انسيه شهرت همگی نادری 9 -آستان قدس رضوی به خواسته اثبات وقوع عقد بيع وتسليم مبيع ، الزام به تکميل
، اخذ پايان کار ، اخذ صورت مجلس تفکيکی ، تنظيم سند رسمی اجاره و تنظيم سند رسمی ملک يک واحد آپارتمان واقع
در جانباز 7 منفرد 8 پالک 24 طبقه فوقانی رمپ، واحد يک به پالک ثبتی 97729 فرعی از 4 اصلی بخش 9مشهد به
انضمام مطالبه کليه خسارات دادرسی بدين شرح که خواهانها توضيح داده اند اينجانبان به موجب قرارداد عادی مورخه /97
07/04 مبادرت به ابتياع يک باب آپارتمان درحال ساخت در طبقه فوقانی رمپ واحد يک به پالک ثبتی 97729 فرعی
از 4 اصلی بخش 9 مشهد از خوانده رديف اول نموديم که ايشان متعهد به ساخت تکميل و تحويل و انجام مقدمات تنظيم
سند رسمی مورد تعهد حداکثر تا مورخ 15/04/98 گرديده است خوانده رديف اول مورد قرارداد را از خوانده دوم انتقال
گرفته و اشخاص اخير مورد قرارداد را به نحو مشارکت در ساخت توافق نموده اند لذا بنا به مراتب تقاضای رسيدگی و
صدور حکم به شرح خواسته را از دادگاه استدعا نموده اند لذا دادگاه با عنايت به محتويات پرونده ، مفاد دادخواست تقديمی
، استماع اظهارات خواهانها در جلسه رسيدگی و دفاعيات احدی از خواندگان آقای جان ميرزا نادری مبنی بر اينکه ضمن
پذيرش خواسته خواهانها خواسته خود را جهت تنظيم سند اعلان نموده و نظر به شرح مستندات خواهانها از جمله مبايعه
نامه تنظيمی فی مابين خواهانها و آقای آرش شيرزادخان و نيز قرارداد مشارکت در ساخت فی مابين خواندگان رديف اول
ودوم و نظر به اينکه صاحب سند حسب پاسخ استعلام اداره ثبت ورثه غالمحسين نادری می باشند و نظربه اينکه از نتايج
عرفی و قانونی عقد بيع تنظيم سند رسمی به نام خريدار می باشد لذا دادگاه مستندً به مواد 219 220 قانون مدنی و مواد198 ،515 و 519 قانون آئين دادرسی مدنی ضمن صدور حکم به اثبات وقوع عقد بيع فی مابين خواهانها با خوانده رديف
اول در خصوص يک واحد آپارتمان به پالک ثبتی فوق الذکر حکم به الزام خوانده رديف اول به تکميل و تحويل واحد
آپارتمان مذکور و اخذ پايان کار و صورت مجلس تفکيکی حکم بر الزام خواندگان به تنظيم سند رسمی اجاره و تنظيم سند
رسمی ملک به پالک ثبتی فوق الذکر به نام خواهانها و نيز حکم به محکوميت خوانده رديف اول به پرداخت هزينه دادرسی
طبق تعرفه در حق خواهانها صادر می نمايد رأی صادره نسبت به خواندگان رديف اول ، دوم ، ششم و نهم حضوری و
ظرف مهلت بيست روز قابل اعتراض در محاکم تجديدنظر استان و نسبت به ديگر خواندگان غيابی و ظرف مهلت بيست
روز قابل اعتراض در همين شعبه می باشد..
حالا سوالم اینه آیا تجدید نظرم همین رای میشه؟
سوال دوم فروشنده آپارتمان از سرته زده آیا خسارت مواردی که از ساختمان زده مانند گرمایش از کف، کابینت، شیرآلات، وموارد دیگر این موارد و چطوری ازش بگیرم یا خسارت شو نقدی میشه گرفت طبق قانون؟
فقط میخام بدونم متریال ساختو طبق عرف میشه گرفت،چون طرف متریال ساخت بهم داده ولی موارد مثله گرمایش از کف، کابینت، شیرآلات رو زبونی گفت میزنم ولی همون موارد رو کار نکرده… فقط میخام بدونم اجرای احکام چطوری این موارد رو میگیره….
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
ابتدائا با پوزش به جهت عدم امکان مطالعه این سوال طولانی اما باتوجه به سوال مطرح شده قابل ذکر است:
1. دادگاه تجدیدنظر دارای قضات متفاوت از بدوی بوده و بر حسب ادله و مدارک موجود در پرونده و دفاعیات تجدیدنظرخواه ممکن است رای دیگری صادر نمایند.
2. در صورتی که در خصوص گرمایش از کف، کابینت، شیرآلات، وموارد دیگر در قرارداد قیدی بوده که بعد مشخص گردیده وجود ندارد می توانید مابه التفاوت ان را دریافت نمایید
3. در صورتی که نوع متریال در قرارداد قید شده باید بر همان اساس باید عمل شود اما اگر در قرارداد قید نشده باشد ولی شفاها توافق گردیده باشد با اثبات این امر از طریق شهود در دادگاه می توانید فروشنده را الزام به انجام تعهد شفاهی نمایید
آپارتمانی که پیش خرید کردم رو وکالتی قولنامه ای خریدم… حالا چون آپارتمان خلافی زیاد داره وتفکیک و پایانکار نمیشه گرفت چون خلافی زیاد داره و اون منطقه همینطوری میسازن و همينطوری خرید و فروش میشه… از عرصه، یک سهم از8سهم وکالت میخوره و اعیان آپارتمان هم با همون قولنامه واگذار میشه و مدرک اصلی اون ساختمان همون مبایعنامه املاک هست و یک سهم هم که ازعرصه وکالت میخوره… حالا دادگاه باتوجه به اینکه در تنظیم سند پایانکار میخاد و ازطرفی تو اظهارات دفاعی فروشنده در دادگاه اینطوری بیان کرده که چون سازنده خلاف ساخته واز طرف شهرداری پلمپ شده امکان تنظیم سند و تحویل میسر نیست یا گفته چون بصورت پیش فروش خریدی باید طبق قانون پیش فروش شکایت کنی وکلی چیزای دیگه نوشته….
اینطوری چه وضعیتی پیدا میکنیم چون مقداری از ثمن معامله تو حسابه و برداشت نمیکنه و منم دادخواست تکمیل و تحویل و تنظیم سند دادم و در تنظیم سند چون میگن باید تمام موارد مقدمات الزام به پایانکار و الزام به صورت مجلس تفکیکی دادم که رد دعوی نشه چون این ملک وکالتی هست با این وجود دادگاه تا سند نخوره چطوری حکم به تحویل میده؟
از یطرف میگم تا سند نخوره حکم به تحویل نمیده و از یطرفم با همون مبایعه نامه حکم به تحویل میده یا نه؟ ومنم فقط میخام به خونم برسم آیا مشکلی پیش میاد که حکم به تحویل نده؟
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
سوال طولانی باعث سردرگمی خواننده می شود اما درهرصورت قابل ذکراست:
1. درصورتی که قرارداد شما پیش فروش بوده باتوجه به قانون پیش فروش ساختمان الزاما باید از طریق داوری حل اختلاف نمایید
2. اگر دادگاه راسا رسیدگی نموده احتمالا قراداد را پیش فروش، احراز نکرده است
3. در اینصورت اگر درخواست تحویل هم داده باشید با این مبایعه نامه دادگاه ایشان را ملزم به تحویل می نماید
یش خرید آپارتمانی کردم و دادخواست بابت تکمیل و تحویل و تنظیم سند رو دادم، تکلیف چی میشه؟
آپارتمان فوق قرار بوده با تمام امکانات از جمله راویز بندی، درب ضد سرقت، گرمایش از کف رو برامون بزنه ولی کم کاری کرده و این موارد رو کار نکرده… دادگاه اگر حکم به تحویل بده و من اینطوری تحویل بگیرم، بعدا میتونم خسارت این موارد رو بگیرم و بعد خودم برم بزارم… الان از عمدی طبقه منو از سر ته ساختمون زده ولی بقیه واحدهای دیگشو راویز بندی، درب ضد سرقت، و شیرالات و…. زده ولی واحد من ساده کار کرده…. حالا با توجه به دادخواستی که دادم بابت تکمیل و تحویل و تنظیم سند چکار باید بکنم… این هفته احتمالن رای رو نسبت به تکمیل و تحویل صادر کنه… حالا که ساختمان ایراد دارد تحویل بگیرم و تصرف کنم یا که نکنم… ازیطرفم میخام برم خونه چون خونه ندارم، از یطرفم کم کاری کرده… چکار کنم بهتر باشه..؟ خواهشمند است توضیح کامل دهید..
درضمن تامین دلیل هم هنوز نکردم… تامین دلیل چه وقتی بکنم بهتره
الان ساخته تکمیل کرده ولی قرار بوده گرمایش از کف،راویزبندی،درب ضد سرقت، شیرآلات، کابینت و… رو بزاره..
ولی خام ساخته… من میتونم هزینه هارو بگیرم… من متریال ساخت ندارم و همین مبایعه نامه رو دارم، باتوجه به مبایعه نامه طبق عرف منطقه باید بده یا میتونه از این تعهدات شانه خالی کنه و به من تعلق نگیره…
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
باتوجه به اینکه دادخواست بابت تکمیل بنا نیز مطرح نموده اید دادگاه ایشان را محکوم به این امر مینماید و اگر راسا اقدام به تکمیل ننماید می توانید با اجازه اجرای احکام خودتان با هزینه شخصی ساختمان را تکمیل و سپس هزینه های عرفی انجام داده را مطالبه و در صورت عدم پرداخت اموال وی را توقیف نمایید.
قابل ذکر است ایشان فقط موظف به استفاده از مصالحی که در قرارداد قیده شده می باشد صرف نظر از اینکه دیگر واحدها به چه نحو ساخته شده اند اگر ذکری از نوع مصالح نشده باید به عرف مراجعه کرد
شرط داوری تعیین نکردیم و قرار داد در مبایعه نامه املاک نوشتیم…. بازم به داوری کشیده میشه؟
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
باتوجه به ماده 20 قانون پیش‌فروش ساختمان کلیه اختلافات در خصوص قراردادهای پیش فروش الزاما باید از طریق داوری رفع شود لذا به نظر در هرصورت باید از طریق داوری اقدام نمایید
پس اگر به صورت قانون20 پیش فروش آپارتمان به داوری کشیده شود، خسارات هم میتونیم مثله قانون پیش فروش مطالبه کنیم؟ چون درپیش فروش خسارت تنظیم سند و تاخیر به صورت روزانه و یک هزارو قرادادهست واینطوری فشاری میباشد که فروشنده تحویل دهد…
میشه در داوری هم خسارت بصورت قانون پیش فروش مطالبه شود و آنچه در قرارداد بصورت روزانه 50هزارتومن و 15درصد مبلغ قرارداد رو شامل نشه….
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
بله می توانید اما در اکثر موارد فقط به خسارات قرادادی بها می دهند و در این موارد به قانون عمل نمی شود ولی در هرحال شما می توانید به این قانون استناد نمایید
پاسخ به سوالم ندادین؟
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
در حد بضاعت علمی به تمام سوالات پاسخ داده می شود و در صورت عدم وصول پاسخ احتمالا سوال خود را صحیح ارسال ننموده اید و مجددا مطرح نمایید
قرارداد پیش فروش آپارتمانی نوشتیم و تاریخ تحویل و تنظیم سند وکالتی 98/4/15بوده و کماکان تحویل نداده و نیمه ساخت رسونده و واحدهای دیگشو چون به نرخ خوب فروخته میخاد تحویل بده ولی واحد منو میگه تحویل نمیدم که من دادخواست تکمیل و تحویل و تنظیم سندو…مه درسوال قبلی پرسیدم رو دادم…
حالا قرارداد در مبایعنامه املاک نوشته شده و قراره یک سهم از 8سهم عرصه رو وکالت بزنه چون 8طبقه ساخته و بصورت سهم وکالت میزنه و مبایعه نامه هم نوشتیم که اپارتمان کدوم واحد هست… قراداد چاپی هست وفقط چند دست نوشته هم که نوشتیم رو مینویسم که منظور از جملات الخصوص اون جمله ی آخر به کجا میرسه…
جملات.:1)کليه مسئولیت های آستان قدس رضوی و شهرداری وغیره برعهده خریدار میباشد و فروشنده هیچ گونه مسئولیتی درقبال آن وارد نخواهد داشت .
2)درصورت پاس نشدن چک های مورد معامله،معامله یکطرفه از طرف فروشنده فسخ وبدون رجوع به مراجع قضایی حق واگذاری به غیر داراست..
3)آپارتمان حدود155متر به انظمام راه‌پله، اسانسور، انباری ویک هشتم لابی،آب اشتراکی، برق وگاز اختصاصی و پیلوت برای پارکینگ اشتراکی
4)یک سهم از 8سهم عرصه و یک هشتم لابی متعلق به خریداران است.
5)خریدار تنها برای نصب آنتن اجازه رفتن به پشت بام را دارد…
6)درصورت پاس نشدن چک و فسخ قرارداد مبلغ دادگی توسط خریدار بعد از فروش واحد موردنظر به خریدار داده می‌شود…
7)درصورت آماده شدن واحد موردنظر خریدار موظف به پرداخت الباقی پول تحویل میباشد.
8)درصورت عدم وصول تعهد طرفین چه فروشنده و چه خریدار هردو موظف به پرداخت15 درصد قرارداددرصورت عدم وصول تعهد طرفین میباشد.
این جملات رو نوشتیم ومبلغ200م نقدا گرفته و مابقی داخل حساب کا سازی شده ولی برداشت نمیکنه… نمیدونم چی تو سرشه چون یک ماه دیگه دادگاه داریم بابت دادخواستی که درسوال قبلی دادم…
حالا بازم متوجه نمیشین که ای جمله آخر چه بارحقوقی دارد؟
درضمن ملک بصورت قولنامه و وکالت خرید و فروش میشه و اون منطقه 6طبقه پروانه میگیرن و 2طبقه خلاف میسازن و الان همه رو ساخته الی واحد منو داخلش دست نزده و داره نامردی میکنه… من همون موقه خونه آماده داشتم فروختم و کلی پول دادم ونمیدونم داستان ما به کجا میرسه؟
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
اختلافات در مورد قرارداد های پیش فروش را نمی توان ابتدائا در محاکم مطرح نمود و باید ابتدا از طریق داوری حل و فصل نمایید لذا امکان اینکه دادگاه دادخواست شما را نپذیرد و رد نماید وجود دارد
2. به نظر مفهوم بند اخر این است که هریک از طرفین در صورت تخلف موظف است مبلغی معادل 15 درصد قرارداد به عنوان ضمانت اجرا به طرف دیگر بپردازد.
پیش خرید آپارتمان کردم و عرصه ملک از موقوفات استان قدس هست و باهمون پروانه 6طبقه گرفتن و2طبقه هم خلاف ساخته و آپارتمان را بصورت قولنامه ای فروخته و فقط از عرصه زمین یک سهم از 8سهم وکالت میخوره و واحد موردنظر هم با مبایعه نامه واگذار میشه و این منطقه همینطوری خریدو فروش میشه و به هیچ عنوان پایانکار و تفکیک عرصه و اعیان نداره و نمیشه گرفت…. حالا من طبقه فوقانی رمپ رو خریدم آیا میتونم تحویل بگیرم؟ چون فقط وکالت از عرصه بصورت سهم میخوره و یک مبایعه نامه هم بابت آپارتمان فوق که خریدم و مشخصات و جانمایی آپارتمان هست وتاریخ تحویل و تنظیم وکالت در مبایعه نامه مشخص شده تحویل باید بده… حالا فروشنده مشکل خوردیم و میگه چون سند نمیخوره و نمیتونی افراز کنی و قانونی نمیتونی تحویل بگیری حالا رویه دادگاه چی میشه؟
من واحدمو تصرف کنم وبهم تحویل بشه قانونی. وکالتم نزد که نزد…. دادخواست دادم بابت تکمیل و تحویل و تنظیم سند چون اولا آپارتمان نیمه کاره رها کرده ونمیسازه و دنبال راهی که من خسته بشم و پول بیشتر بگیره و یا فسخ کنم چون من د. ارزانی خریدم داره بهانه میکنه ولی واحدهای دیگشو به نرخ خوب فروخته ولی تحویل داده… دادگاه اینجا چه حکمی میده و بنده میتونم بدون تنظیم سند آپارتمانو تصرف کنم و بقیشو از جیب خودم بسازم و بعدا ازش مطالبه کنم ومن برام مهمتر از همه تصرف آپارتمان هست.؟
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
دادخواستی که مطرح نموده اید کفایت می کند و دادگاه نیز بر همین اساس به نفع شما رای خواهد داد منتهی به نظر بهتر است قبل از هر اقدامی منتظر رای دادگاه باشید و بدون رای دادگاه و اجازه اجرای احکام اقدام به هزینه برای تکمیل ملک ننمایید
در آخر مبایعنامه نوشته ای نوشتیم که نمیدونم دردسر ساز میشه یا خیر؟ نوشته اینه درصورت عدم وصول تعهد طرفین چه فروشنده و چه خریدار هردو موظف به پرداخت15 درصد قرارداددرصورت عدم وصول تعهد طرفین میباشد) حالا فروشنده نیمه ساخت رها کرده و میگه بهت تحویل نمیدم واگرم شکایت کنی 15درصد خسارت بیشتر بهت تعلق نمیگیره… این جمله یعنی محتواش فسخ هست یا خسارت؟ … چون من شکایت کردم ودادخواست اینطوری دادم اثبات وقوع بیع، الزام به تنظیم سند رسمی یک باب آپارتمان به ادرس…، الزام به تنظیم سند اجاره اموال غیرمنقول، الزام به پايان کار، الزام به صورت مجلس تفکیکی، الزام به تکمیل و الزام تحویل مورد معامله و خسارت دادرسی
حالا در مبایعه نامه ماده٧ُ_6 بابت تاخیر اجرای تعهد 50هزارتومن تعیین کردیم و آخر مبایعه نامه بند9قسمت توضیحات ای دسته نوشته15درصدو نوشتیم…
حالا تکلیف من چی میشه؟
در ضمن من هنوز دادخواست خسارت ندادم میتونم بگم روزی50هزار تومن وهم 15درصد مبلغ قرارداد ازش مطالبه کنم چون واقع کلی خسارت دیدم و بی خانمان کرده مارو و تحویل نمیده و من مجبوربه شکایت شدم…
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
این بند که فرمودید (درصورت عدم وصول تعهد طرفین چه فروشنده و چه خریدار هردو موظف به پرداخت۱۵ درصد قرارداددرصورت عدم وصول تعهد طرفین میباشد) کمی نامفهوم و غیرمعقول است
و بدون بررسی قراردادها قابل اظهار نظر نمی باشد
سلام
وقت بخیر
ساختمانی را معامله کرده ایم و دو سوم پول را دریافت کرده ایم و مابقی را خریدار پرداخت نمیکند و در معامله هم ذکر نشد ک فسخ انجام بدهیم و فقط ذکر شد تا این تاریخ باید پرداخت شود و ب ازای هر روز تاخیر مبلغی را ب فروشنده پرداخت نماید
الان ب دادگاه مراجعه کنیم چگونه پول را دریافت میکنیم
ایا یکجا خریدار باید پرداخت کند یا دادگاه می تواند رای دهد ک قسمت ب قسمت پول را پرداخت نمیاد و ایا ضرر و زیان نیز بما پرداخت خاهد شد یا ن؟!
با تشکر
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
1. باتوجه به اینکه شرط فسخ ذکر نشده این قرارداد قابل فسخ نیست
2. اما شما باید دادخواستی به خواسته مطالبه وجه بابت مطالبه باقیمانده ثمن قرارداد شماره… و پرداخت وجه الضمان قراردادی روزانه … ریال
و در متن دادخواست مواردی رو که فرمودید قید نمایید
3. و دادگاه علاوه بر مابقی ثمن معامله و هزینه های دادرسی مبلغی که بابت هرروز تاخیر درنظرگرفته شده را تا زمان اجرای حکم محاسبه خواهد کرد
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
این معامله قابل فسخ نیست و شما تنها می توانید از طریق دفاتر خدمات قضایی دادخواستی به خواسته مطالبه ثمن معامله مطرح نمایید که دادگاه پس از رسیدگی خریدار را محکوم به پرداخت یک جای مابقی ثمن معامله به همراه هزینه های دادرسی و خسارت تاخیر تادیه خواهد نمود اما با توجه به قانون نحوه محکومیت مالی خریدار می تواند دادخواست اعسار تقدیم نماید و در صورت پذیرش از سوی دادگاه به صورت اقساط پرداخت می نماید
سلام
وقت بخیر
ساختمانی را معامله کرده ایم و دو سوم پول را دریافت کرده ایم و مابقی را خریدار پرداخت نمیکند و در معامله هم ذکر نشد ک فسخ انجام بدهیم و فقط ذکر شد تا این تاریخ باید پرداخت شود و ب ازای هر روز تاخیر مبلغی را ب فروشنده پرداخت نماید
الان ب دادگاه مراجعه کنیم چگونه پول را دریافت میکنیم
ایا یکجا خریدار باید پرداخت کند یا دادگاه می تواند رای دهد ک قسمت ب قسمت پول را پرداخت نمیاد و ایا ضرر و زیان نیز بما پرداخت خاهد شد یا ن؟!
با تشکر
باسلام وارزوی سلامتی
اقایی( شخص الف) قطعه زمین مزروعی از شخص ب خریداری نموده اند که سند رسمی ندارند اما پلاک مورد نظر سابقه ثبتی در اداره ثبت محل دارند. شخص الف وکالتنامه محضری از شخص ب نیز دارند.بااین اوصاف شخص الف می تواند دادخواست الزام خوانده به تنظیم سند به دادگاه ارائه دهد به این خاطر که شخص الف ادعا دارد که پلاکی که شخص ب تحویل داده است با پلاکی که در مبایعه نامه معامله شده است متفاوت است.واگر این روش درست نیست ممنون میشوم راهنماییم کنید.
باسلام و تشکر بابت حضور در estinafgar.ir
۱. اگر منظور شما از این جمله که سند رسمی ندارد اما دارای سابقه ثبتی می باشد این است که سند رسمی دارد اما به نام شخصی غیر از شخص الف می باشد، شما می توانید الزام به تنظیم سند بخواهید اما با این وصف که باید مشخصات فردی که سند رسمی به نام او می باشد را همراه با شخص الف در دادخواست قید نمایید
۲. اگر شما ادعا دارید که زمین تحویل شده با مورد قرارداد متفاوت است دادگاه به این امر با تعیین کارشناس ثبتی رسیدگی خواهد کرد
۳. قبل از طرح این دعوی از طریق انجام دادخواست تامین دلیل از شورای حل اختلاف می توانید به سابقه ثبتی و اینکه زمین مورد قرارداد زمین مورد نظر است یا نه پی ببرید
البته در بعضی نقاط به این بهانه که این امر تحصیل دلیل است، تامین دلیل را نمی پذیرند
۴. در نهایت اگر ملک مورد قرارداد متعلق به شخص ثالثی باشد که راضی به این معامله نبوده شما می توانید شکایت فروش مال غیر که مجازات سنگینی دارد انجام دهید