مقدمه
عقد اجاره مخصوصن اجاره املاک، یکی از پرکاربردترین عقود در جامعه ما می باشد و حتا طی سالیان گذشته توسط قوانین مختلف مورد توجه قانونگذار قرار گرفته که این امر نشان دهنده اهمیت روز افزون این عقد در مناسبات روزمره مردم می باشد.
به طور مختصر آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه‌های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی مورد بررسی قرار می گیرد.
در ادامه برای آشنایی شما با مبحث ابتدا تعریف قانونی اجاره و بعضی اصطالاحات حقوقی اجاره به زبان ساده می پردازیم:
اجاره اماکن مسکونی
تعریف اجاره: اجاره عقدی است که برابر آن اجاره‌کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می‌شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.
مستاجر: اجاره کننده
موجر: اجاره دهند
عین مستاجر: مورد اجاره
مال‌الاجاره: اجاره بها
اجرت‌المثل: اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می‌شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند. اجرت‌المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می‌گیرد.
اول – هنگام تخلیه یک ملک مسکونی توجه به نکات زیر مهم است:
اجاره ملک جدید مستلزم تخلیه ملکی که مستاجر قبلن در آن سکونت داشته و با انقضای مدت، اکنون به ملک جدید وارد می شود لذا بدهی است تخلیه یک ملک نیز واجد برخی آثار حقوقی است که عدم توجه به آن باعث بروز برخی اختلافات می شود و در این مبحث ابتدا به آن نکات خواهیم پرداخت.
1- قبل از هر کاری باید با موجر قبلی خود موضوع تخلیه را در میان بگذارید تا مالک پول ودیعه شما را آماده کند. لذا بهتر است در قرارداد در این خصوص مدتی در نظر گرفته شود تا قبل از اتمام موعد قرار داد، هر یک از طرفین که مایل استمرار اجاره نیست، تصمیم خود را ابراز نماید. البته در عرف این مدت یک ماه است.
2- در اکثر موارد بسیاری از مالکان عنوان می‌کنند باید مستاجر جدید پیدا شود تا پول ودیعه را از آن فرد بگیرند و به مستاجر بدهند و یا مستاجر می گوید تا خانه جدیدی پیدا ننمایم تخلیه نخواهم کرد. این کار از لحاظ قانونی وجاهتی ندارد و به محض اتمام قرارداد موجر موظف است ودیعه را بدهد و مستاجر نیز باید بلافاصله تخلیه نماید. لذا در این خصوص لازم است طرفین در هنگام انعقاد قرارداد، ضمانت اجرایی برای این کار درنظر بگیرند و به هر ترتیب در صورت امتناع یکی از طرفین، دیگری می تواند به حسب مورد به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه کند.
3- با توجه به اینکه اجاره ملک جدید مستلزم پرداخت ودیعه است لذا مستاجر می توانید با موجر در قرارداد توافق نماید که مبلغی بدلخواه، که در عرف حدود یک سوم ودیعه است قبل از انعقا قرارداد، در اختیار مستاجر قرار گیرد تا آن را به عنوان پیش پرداخت ودیعه اجاره به مستاجر جدیدش بدهد.
اجاره اماکن مسکونی
دوم – هنگام اجاره ملک مسکونی توجه به نکات زیر مهم است:
1- برای انعقاد یک قرارداد اجاره ابتدا لازم است بدانیم چگونه یک قرارداد تنظیم نماییم، لذا توصیه می شود در این خصوص به مقاله ای که در مورد چگونگی تنظیم قراردادها در وب سایت موجود است و بصورت مبسوط و کامل توضیح داده شده، مراجعه و مطالعه گردد.
2- در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره‌ها به صورت یک ساله تعیین می‌گردد. مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در عقد اجازه ابتدای مدت ذکر نگردد، زمان انعقاد قرارداد، ابتدای اجاره محسوب خواهد شد.
3- لازم نیست موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید حتمن مالک منافع آن باشد حتا اگر موقتن مالکیت منافع را داشته باشد منتها در این صورت حق ندارد مدت اجاره را بیشتر از مدتی که مالک منافع است تنظیم نماید.
4- محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکینگ و انباری قید شود. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلاً سکونت مستأجر است، این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود.
5- تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد می‌کند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست. لذا لازم است ابتدا شروطی که برایتان مهم است را بدون ابهام در قرارداد ذکر کنید و سپس برای عدم انجام آن یک وجه الترام تعیین نمایید که این وجه التزام می تواند فسخ قرارداد باشد یا مبلغ مشخصی پول.
6- اگر بعد از قرارداد معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر وی حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود، مستاجر حق فسخ از بین خواهد رفت.
7- موجر نمی‌تواند درمدت اجاره در عین مستاجره تغییر دهد که با استفاده مستاجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستاجر نمی‌تواند مانع از تعمیرات گردد حتا اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستاجر می‌تواند از حق فسخ استفاده کند.
8- اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این امکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می‌شود ولی مستاجر از آن استفاده تجاری کند.
9- تعمیرات و مجموع مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که در اجاره خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از ملک اجاره ضروری است برعهده مالک می‌باشد مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ.
10- اگر مستاجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره بهره‌برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می‌آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.
11- مستاجر باید در زمانهای تعیین شده در قرارداد اجاره بها را پرداخت کند و رسید بگیرد.
12- عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می‌شود.
13- اگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی‌شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.
14- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
15- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود برعهده مستاجر خواهد بود.
16- تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص بصورت عادی در آژانس‌های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می‌کنند. باید توجه داشت که :
در درجه اول برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتمن به دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 بهره‌مند شوند.
و دوم اینکه صرف تنظیم قرارداد در فرم‌های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی‌شدن آن نمی‌شود و تاثیری در ماهیت آن ندارد.
17- عقد اجاره به محض پایان مدت ، برطرف می‌شود و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر از تخلیه امتناع کند و آن را در تصرف خود نگاه دارد، علاوه بر اینکه به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت، مستاجر باید اجاره بهایی که معادل اجاره بهاء مکانی شبیه آن مکان است، بپردازد حتا اگر از آن استفاده نکند.
18- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هرگاه موجر یا مستاجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می‌کند، دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می‌کند باید وکالت‌نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارایه دهد.
19- پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مود اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود.اجاره اماکن مسکونی
– درخواست برای تخلیه مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک.اجاره اماکن مسکونی
– ابطال تمبر به درخواست نامه تخلیه.
20 – رئیس حوزه قضایی یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می‌کنند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مامورین به مستاجر، او مکلف است ظرف 3 روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.
21- اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر یا صندوق دادگاه خواهد بود.
22- اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می‌آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می‌فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می‌کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف 48 ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.
23- اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و … باشد نمی‌تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه‌ای که نزد اوست اقدام کند مگر اینکه در قرارداد این امر ذکر گردد اما اگر به هردلیل ذکر نشده باشد می‌تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا دستور تخلیه ارایه کند.
در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه از تسلیم مبلغ ودیعه به مستاجر به همان میزان خودداری خواهد بود و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
24- کم و زیاد کردن اجاره بها، بستگی به توافق طرفین دارد اما اگر در این باره توافقی حاصل نگردد، هر یک می توانند به شوراهای حلّ اختلاف مراجعه و دعوای «تعدیل اجاره بها» مطرح نماید. در واقع، این دعوا زمانی است که مدّت اجاره به پایان رسیده است و در این صورت، اگر اجاره‌دهنده و مستأجر در مورد میزان اجاره‌بهای جدید به توافق نرسند، هر یک می‌توانند به شورای حلّ اختلاف مراجعه و درخواست تغییر رقم اجاره بها بدهد
سوم – مزایای مراجعه به وکیل برای انعقاد قرارداد:
1- با وجود نکات ارائه شده فوق که بسیار مهم و کاربردی می باشد اما باز هم شما را از مشاوره با وکیل دادگستری بی نیاز نخواهد کرد چرا کرد انعقاد قراردادها امری پیچیده بود که نسبت به هرفرد با توجه با شرایط وی متفاوت بوده و جنبه های حقوقی متفاوت دارد
2- هرچند مردم برای اجاره به بنگاه های املاک مراجعه می کنند اما در این خصوص قابل ذکر است نه تنها در این امر تفاوتی بین وکیل و دلال املاک نمی باشد بلکه به لحاظ حقوقی بودن امر و تجربه وکلا در نحوه عملی آن در دادگاه ها می توان گفت وکلا از نکات ظریف تری مطلع اند.
3- وکیل می تواند در صورت بروز اختلاف با میانجیگری و داوری آن را مرتفع نماید و یا در صورت لزوم از طریق قضایی و در کوتاه ترین زمان انجام قرارداد و کلیه خسارات قانونی را دریافت نماید
اجاره اماکن مسکونی
قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مشاوره رایگان وکلای ما بهره مند شوید.
جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.