تخلفات در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ – ( کمیسیون ماده صد ) – قاسم نجفی بابادی

قبل از بیان انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمسیون م 100 باید به ماهیت چنین تخلفاتی پرداخته شود و اینکه آیا مقررات مربوط به آن از امور کیفری است و یا مقررات مربوط به آن از امور حقوقی می باشد و یا اینکه چنین تخلفاتی یک تاسیس حقوقی مستقل می باشد. عده ای بر این باوراند که چنین تخلفاتی ماهیتاً کیفری می باشد و به دلایلی اشاره کرده اند که مهمترین آن دلایل عبارتند از :

1- نخستین بار قانونگذار برای تخلفات ساختمانی مجازات کیفری معین نمود.

2 –وفق مقررات قانونی ماده 217 اصلاحی آ.د.ک قدیم صلاحیت رسیدگی به تخلفات ساختمانی به دادگاه های کیفری احاله شد.

3 – عضویت عضو قاضی در کمسیون های م 100 و تاثیر رای قاضی در مفاد آراء صادره از کمیسیون و اینکه انتخاب چنین قاضی غالباً از بین قضات دادگاههای کیفری و دادسرا صورت می گیرد. ولی از آنجایی که معرفی قاضی از بین قضات دادگاه های کیفری تکلیف قانونی نیست و همچنین وجود قاضی دادگستری در کمسیون ها دلیل بر قضایی بودن «کیفری، مدنی» آنها نیست کما اینکه در کمسیون موضوع م 56 قانون نحوه بهره برداری از جنگلها و مراتع چنین است . همچنین از آنجایی که طبق بند 2 از م 11 قانون دیوان عدالت اداری احکام صادر از کمسیون م 100 قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است می توان فهمی که آرای صادره از کمسیون م 100 از سنخ کیفری و قضایی نیست .

النهایه موضوعات و احکام م 100 و تبصره های آن از نوع کیفری و حقوقی نیست بلکه ماهیتی مستقل دارند.

نکته ای دیگر که باید قبل از پرداختن به انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمسیون به آن اشاره ای شود حصری بودن و یا تمثیلی بودن چنین تخلفاتی است.

از آنهایی که کمسیون م 100 از مراجع استثنایی محسوب می شود و اصل بر صلاحیت مراجع عمومی می باشد و موارد داخل در صلاحیت مراجع استثنایی نیاز به تصریح قانونگذار دارد در نتیجه باید تخلفات مربوطه را حصری قلمداد کنیم.

و تمثیلی قلمداد نمودن چنین تخلفاتی خلاف اصل می باشد ولی قانونگذار در رعایت اصل فوق را بجا نیاورده و با بکار بردن ( سایر تخلفات مانند …. ) در قسمت اخیر تبصره 6 ماده 100 قانون شورا قائل به تمثیلی بودن چنین تخلفاتی می باشد.

اکنون باذکر مقدمه فوق وارد صلاحیت کمیسیون ماده 100 می شویم:

تخلفات در صلاحیت کمسیون ماده 100 شهرداری ها:

1 – تخلف احداث بنای بدون پروانه:

ماده 100 قانون شهرداری مالكیت اراضی و املاك واقع در محدوده شهر یا حریم آن را ملزم به اخذ پروانه قبل از هر اقدام عمرانی یا تفكیك اراضی و شروع به ساختمان از شهرداری كرده است و ضمانت اجرای عدم چنین امری جلوگیری از عملیات ساختمانی توسط شهرداری و ارجاع امر به كمسیون ماده 100 می باشد كه در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

با كمی تامل در منطوق این ماده به این نتیجه خواهیم رسید كه این ماده متعرض مناطق خارج از محدوده یا حریم شهر نگردیده و صرفا ناظر به مناطق در محدوده یا حریم شهر می باشد. در مورد ساختمانهایی كه در خارج از حریم شهرها احداث می شود قانونگذار مواردی را برای جلوگیری از تخلفات ساختمانی پیش بینی كرده كه به آن خواهیم پرداخت در یك تبصره 2 از بند 3 م 99 قانون شهرداری به منظور جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز در خارج از حریم مصوب شهرها و نحوه رسیدگی به موارد تخلف كمسیونی مركب از نمایندگان وزارت كشور، قوه قضائیه و وزارت مسكن و شهرسازی در استانداری ها پیش بینی كرده كمسیون حسب مورد و با توجه به طرح جامع « چنانچه طرح جامع به تصویب نرسیده باشد با رعایت ماده 4 آیین نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 1355 » نسبت به صدور رای قطع بنا با جریمه معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی تكمیل شده اقدام خواهد نمود مراجع ذیربط موظفند برای ساختمان هایی كه طبق مقررات این قانون و نظر كمسیون برای آنها جریمه تعیین و پرداخت گردیده در صورت درخواست صاحبان آنها برابر مقررات گواهی پایان كار صادر نمایند .

در مورد ساختمانهایی كه خارج از حوزه و حریم شهرها بدون اخذ پروانه از مراجع ذیصلاح احداث می شود چنانچه در احاریم قانونی ممنوعه احداث شود. نظیر احداث بنا در حریم قانونی جاده ها و راه آهن، فرودگاهها، خطوط فشار قوی برق برابر مقررات قانونی راجع به هر كدام از آن موارد، ساختمان فاقد پروانه، تخریب و از آن رفع اثر خواهد شد . ولی چنانچه چنین ساختمانهایی كه فاقد پروانه می باشند در خارج از حریم شهرها و در غیر قسمت احاریم قانونی و حاشیه حریم ها احداث شده باشد چنانچه از نوع متحد ثانی باشد كه احداث آن نیاز به اخذ پروانه از مرجع تعیین شده وسیله استاندارد دارد نظیر شهرك ها و سایر ساختمانها و تاسیساتی كه به صورت غیر شهرك و برای تامین نیازمندیهای عمومی، اقتصادی، تجاری، تفریحی و نظایر آن باشد مطابق بند 2 از ماده 8 آیین نامه مربوط به استفاده ازحقوق اراضی احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 1355 رسیدگی خواهد شد.

اتخاذ تصمیم در مورد كیفیت رفتار با متخلف به عهده یك هیات پنج نفری مركب از نمایندگان استانداری، انجمن استان « شورای اسلامی استان » اداره كل مسكن و شهرسازی اداره كل كشاورزی « جهاد كشاورزی » و منابع طبیعی و معادن خواهد بود .

در اتخاذ تصمیم هیات مذكور اكثریت 3 رای موافق مناط اعتبار است .  و كمسیون حداكثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ  توقف عملیات ساختمانی و یا اعلام تخلف مكلف است به موضوع رسیدگی و تصمیم خود را اعلام نماید.

در مورد تخلف احداث بنا بدون پروانه در حریم یا محدوده شهر نسبت به ساختمانهایی كه پروانه ساختمان آنها بعد از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده بنا به تقاضای شهرداری موضوع در كمسیون هایی مركب از نماینده وزارت كشور به انتخاب وزیر كشور یكی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یكی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن « شورای اسلامی شهر » مطرح می شود .

كمسیون موضوع را با حضور نماینده شهرداری كه بدون حق رای برای ادای توضیح شركت می كند و با توجه به لایحه كتبی ذینفع در صورت وصول برای ظرف مدت یك ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ می كند . حكم كمسیون در مورد تخلف احداث بنای بدون پروانه یكی از دو مورد ذیل می باشد .

1 – تخریب :

حكم تخریب مستفاد از صدور تبصره یك ماده 100 ق. ش در صورتی صادر می شود كه مخالف اصول شهرسازی، فنی، بهداشتی باشد .

2 – اخذ جریمه :

مستفاد از تبصره 4 ماده 100 ق .ش در صورتی كه اصول فنی بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد كه در این صورت كمسیون می توان با صدور رای بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یك دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یك پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی كه ساختمان ارزش سرقفلی داشته باشد هر كدام كه مبلغ آن بیشتر است از ذینفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید .

در مورد دو حكم تخریب و اخذ جریمه ذكر این نكته خالی از فایده نمی باشد كه در موردی كه اصول شهرسازی فنی و بهداشتی رعایت شده باشد حكم به تخریب بدهد و یا اینكه حكم به جزای نقدی بدهد .

3 – تخلف تراكم اضافی :

تخلف تراكم اضافی كه عبارت است از اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالك ، یكی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت كمسیون ماده 100 قانون شهرداری می باشد .

كمسیون در مورد این نوع از تخلف دو نوع حكم می تواند صادر كند كه عبارت است از :

1 – تخریب :

الف – در صورتی كه رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی نشده باشد .

ب – در صورتی كمسیون حكم به پرداخت جریمه دهد و ذینفع از پرداخت جریمه « پس از تقاضای شهرداری مبنی بر وصول جریمه از ذی نفع » خود داری كند . در این دو مورد كمیسیون مكلف به صدور حكم تخریب می باشد

2 – رای به اخذ جریمه :

كمسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قطع اضافه بنا رای به اخذ جریمه علیه ذی نفع بدهد . در مورد صدور رای به اخذ جریمه از سوی كمسیون علل و عواملی موثر می باشند كه به اختصار به آنها پرداخته خواهد شد .

الف – نوع موقعیت ملك از نظر مكانی :

1 – خیابانهای اصلی

2- خیابانهای فرعی

3 – كوچه بن باز

4 – كوچه بن بست

ب – نوع استفاده از فضای ایجاد شده

ج – نوع ساختمان از نظر مصالحی

د – نوع حوزه استفاده از اراضی

1 – مسكونی باشد :

كه در این صورت كمسیون می تواند با در نظر گرفتن شرایط ما رالذكر و عدم ضرورت قطع ، رای به اخذ جریمه ای كه نباید از حداقل یك دوم كمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد

2 – تجاری، صنعتی و اداری باشد:

در این صورت نیز كمسیون می تواند با در نظر گرفتن شرایط الاشمار و عدم ضرورت قلع رای به اخذ جریمه ای كه نباید از حداقل دو برابر كمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع اضافی ایجاد شده بیشتر باشد.

3 – تخلف مربوط به عدم احداث پاركینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پاركینگ:

این نوع از تخلف زمانی محقق می گردد كه احداث پاركینگ با توجه به مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و ضوابط شهرداری محل الزامی باشد ولی مالك ساختمان از احداث پاركینگ خودداری نماید و ابتدا به ساكن پاركینگ را احداث نكند و یا اینكه پاركینگ را به صورتی كه امكان اصلاح چنین تخلفی وجود داشته باشد حكم به اصلاح همراه اخذ جریمه می دهد و در صورتی كه اصلاح آن ممكن نباشد و كمسیون می تواند باتوجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پاركینگ رای به اخذ جریمه ای كه حداقل یكی برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پاركینگ باشد، صادر نماید « مساحت هر پاركینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می باشد»

جهت یادآوری متعرض این نكته می شویم كه اگر تخلف عدم احداث پاركینگ از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی رعایت نشده باشد حكم تخریب در آن مورد الزامی است .

4 – تجاوز به معابر شهر:

در مورد تجاوز تخلف تجاوز به معابر شهر باید بگوییم كه منظور قانون گذار عدم عقب نشینی مالك خود بوده و واژه تجاوز از باب تسامح و تساهل بوده است . چرا كه تجاوز به معابر شهر مشمول عناوین كیفری چون تعرف عدوانی موضوع 6904 ق. م. 1 می شود . مالكین تخلف تجاوز به معابر شهر مذكور در تبصره 6 م 100 ق .ش زمانی تحقق پیدا می كند كه مالك بنا در هنگام نوسازی بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه و با عدم رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه را شروع به ساختن ملك جدید كنند و یا به نحوی از آنجا تجاوزی به ملك سابق خود و ملك فعلی شهرداری انجام دهند .

در حقیقت شخصی كه تحت عنوان تجاوز به معابر شهر متخلف شناخته شود . در ابتدا به ساكن مالك می باشد و حقیقتا تجاوزی به ملك دیگری انجام نمی ده و فی الواقع تجاوز به ملك سابق خود انجام داده : ولی در اثر گذشت زمان ملك مزبور تماما یا بعضا در طرحهای مصوب شهرداری و مراجع مربوطه واقع گردیده كه یا چنین طرحهایی فوری و ضربه الاجلی می باشد كه دولت با پرداخت ملك به مالك و خراب كردن آن طرح خود را اجرا می كند و یا اینكه چنین طرحی مهم و فوری نمی باشد ولی حتما باید انجام گیرد حال اگر مالك ملك قصد نوسازی یا تجدید بنا كرد باید بر اساس چنین طرحی ساخت كند و اگر خلاف آن ساخت كند بدون علم به اینكه ملك مزبور تمامایا بعضا مشمول تخلف تجاوز به معابر می گردد كه در این صورت شهرداری مكلف است از ادامه عملیات جلوگیری كند . و طرح دعوا در كمسیون نماید.

5- تخلف عدم استحكام بنا:

چنین تخلفی زمانی پیش می آید كه مالك رعایت اصول فنی و معماری و… را نكرده باشد و بنا از استحكام لازم برخوردار نباشد در مورد این تخلف از آنجا كه از مصادیق صورت ام 100 می باشد حكم تخریب از سوی كمسیون الزامی می باشد .

کمیسیون ماده صد شهرداری

6- تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی:

اصول فنی شامل آن تعداد از ضوابط شناخته شده و علمی راجع به احداث بنا می شود كه عدم لحاظ آن موجب عدم امكان بهره برداری مطلوب از ساختمان و عدم مقاومت و بقای ساختمان در قانونی آن می شود.

اصول بهداشتی مربوط به اموری است كه رعایت آن به منظور حفظ سلامت جسم و روان استفاده كنندگان از ساختمان ضرورت دارد و تخطی از آن موجب خلل و نقصان در بهداشت جسم و روان انسان می گردد.

منظور از اصول شهرسازی رعایت اصول و ضوابطی می باشد كه برای حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن نیاز می باشد.

تخلف از موارد فوق الاشعار توسط مالك از موجبات طرح دعوا در كمسیون ماده 100 ق .ش می باشد كه در این نوع از تخلف كمسیون رای به تخریب آن بنا خواهد داد.

کمیسیون ماده صد شهرداری

7 – تغییر كاربری:

چنین تخلفی زمانی تحقق پیدا می كند كه بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منطقه غیر تجاری محل كسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود . در مورد این تخلف شهرداری پس از اطلاع مورد را در كمسیون م 100 مطرح می كند و كمسیون پس از احراز تخلف در مهلت مناسب كه نباید از دو ماه تجاوز كند . در مورد تعطیل محل كسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یكماه اتخاذ تصمیم می كند .

اجرای این تصمیم با مامورین شهرداری است . كسی كه عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای كسب و پیشه و یا تجارت استفاده كند به حبس جنحه ای از 6 ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یك ریال تا ده هزار ریال محكوم خواهد شد و محل كسب نیز مجددا تعطیل خواهد شد « تبصره بند 24 م 55 ق. ش »

لازم به ذكر است كه دائر كردن دفتر وكالت و مطب و دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالك از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب می شود .

نكته دیگری كه باید به آن اشاره شود عدم پیش بینی قانونگذار در مورد تغییر كاربری تجاری به غیر تجاری می باشد :

یعنی اینكه اگر كسی محل كسب یا پیشه خود را كه مطابق مندرجات پروانه ساختمانی تجاری می باشد را به محل سكنی خود تبدیل كند و یا هر استفاده غیر تجاری دیگری از آن ببردآیا مشمول این ماده می شود یا خیر ؟ مطابق قانون و رویه موجود چنین تغییری كاربری را مشمول مقررات این ماده نمی شود .

کمیسیون ماده صد شهرداری

جهت اشنایی بهتر با این کمیسیون و چگونگی روند رسیدگی و دیرگ مسائل مرتبط با این کمیسیون پیشناد میگردد مقاله کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها را مطالعه نمایید.

کمیسیون ماده صد شهرداری

مقالات مرتبط

چگونگی اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری – اعتراض به آرای کمیسیون ماده صد شهرداری – قاسم نجفی بابادی صلاحیت کمیسیون ماده صد قانون شهرداری ها ( کمیسیون ماده ۱۰۰) – قاسم نجفی بابادی مرجع صالح برای طرح تخلفات ساختمانی – ( کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها ) – قاسم نجفی بابادی نكات كاربردى و مهم در خصوص ساخت ساز ها، تخلفات و بررسی کمسیون ماده 100 – قاسم نجفی بابادی