ابطال سند مالکیت موضوع کمیسیون ماده 147 و 148 قانون ثبت – ابطال رای کمیسیون ماده 147 و 148 قانون ثبت – قاسم نجفی بابادی

دعاوی ناشی از اجرای مقررات ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت

همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت است اما در مواردی، اعتبار اسناد مالکیت خدشه دار شده و موجب ابطال یا اصلاح سند مالکیت می شود. از جمله مواردی که اعتبار اسناد را دچار خدشه می کند، می توان به ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی؛ صدور اسناد مالکیت معارض؛ صدور اسناد مالکیت اشتباه؛ ثبت اراضی موات، اموال عمومی و موقوفات توسط اشخاص سودجو و  ابطال اسناد بنا به ضرورت اشاره کرد.  ابطال و اصلاح سند مالکیت به ۲ صورت بدون حکم دادگاه و با حکم دادگاه صالح امکان پذیر است.

ابطال رای کمیسیون ماده 147 و 148

از بیان بند 6 ماده 147 اصلاحی قانون ثبت استنباط می شود که در نحوه اجرای این قانون امکان بروز دو نوع دعوای  حقوقی عمده متصور است که عبارتند از:

الف) اعتراض به رای هیات اختلاف موضوع ماده 148 اصلاحی این قانون و تقاضای ابطال آن که در راستای اجرای این ماده 147 صادر می شود. (زمان طرح دعوا همان گونه که بند 6 این ماده گفته از تاریخ انتشار اولین آگهی موضوع انتشار رای هیات حل اختلاف می باشد.)

ب) ابطال سند مالکیت صادره در اجرای مادتین 147 و148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک

چنانچه ذینفع به شرح بند 1 و در مهلت قانونی به رای صادره اعتراض ننماید و اداره ثبت طبق قسمت اخیر بند 6 ماده 147 اصلاحی، اقدام به صدور سند مالکیت نماید، نامبرده چاره ای جز طرح دعوای ابطال سند مالکیت صادره ندارد.

ابطال رای کمیسیون ماده 147 و 148

ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه

مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه صورت می پذیرد، عبارت است از:

الف- ابطال سند مالکیت به حکم قانون

در مواردی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با وضع قوانینی مکلف خواهد بود طبق درخواست مراجع قانونی اقدام به ابطال سند و ثبت مالکیت کند که این اقدام بدون حکم دادگاه صورت می گیرد.

بدین شرح که چنانچه در مواردی اجتماعی اقتضا کند، مانند اصلاحات اراضی و تقسیم اراضی بین زارعین؛ چنانچه مصالح عمومی اقتضا کند، مانند حفظ جنگل، منابع طبیعی و مراتع و چنانچه جهات شرعی اقتضا کند، مانند حفظ موقوفه و نیز عمل بر طبق نیات واقف و… ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه صورت می گیرد.

ب-  ابطال سند مالکیت معارض به وسیله اداره ثبت

هرگاه دارنده سند مالکیت معارض در فرجه و مهلت قانونی ۲ ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار قانونی اداره ثبت به وی، نسبت به مراجعه به دادگاه و تقدیم گواهی دادخواست اقدام نکند و طرف او پس از فرجه مذکور از دادگاه، گواهی عدم تقدیم دادخواست دریافت کند و به اداره ثبت تحویل دهد، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه و راساً اقدام به ابطال سند مالکیت معارض می کند.

ج.  معامله نسبت به ملک با مساحت معین

هرگاه نسبت به ملکی با مساحت معین، معامله صورت گرفته باشد و پس از آن معلوم شود ملک مذکور دارای اضافه بنا است، در اینجا خریدار یا ذی نفع می تواند قیمت اضافه بنا و سایر هزینه های قانونی را به صندوق ثبت واریز کرده و تقاضای اصلاح سند مالکیت را مطرح کند که آنچه مشخص و محرز است، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه سند را اصلاح می کند.

د.  ابطال یا اصلاح سند توسط هیأت نظارت

در موارد ذکرشده در ماده ۲۵ قانون ثبت اختیار ابطال یا اصلاح سند مالکیت به هیأت نظارت سپرده شده است. بدین شرح که:

چنانچه در اثر بی دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت و… اشتباهی رخ داده باشد؛ چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالفت با سند رسمی باشد؛ چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالف حکم نهایی دادگاه باشد؛ چنانچه اشتباهاتی در جریان عملیات مقدماتی رخ دهد و در دفتر املاک نیز وارد شود و چنانچه اشتباهاتی در عملیات تفکیکی رخ داده و در دفتر املاک نیز وارد شود، در همه موارد مورد اشاره، اصلاح یا ابطال سند مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود.

ابطال و اصلاح سند مالکیت با حکم دادگاه صالح

مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت با حکم دادگاه صورت می پذیرد شامل این موارد خواهد بود.

الف- هرگاه ملکی بر خلاف اصول قانونی به ثبت رسیده باشد

در اینجا ذی نفع می تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی صلاحیت دار دادخواست تقدیم کند و از دادگاه، ابطال ثبت و سند مالکیت را تقاضا کند.

ب-  هرگاه در اسناد مالکیت تعارض وجود داشته باشد

در خصوص صدور اسناد مالکیت معارض، دارنده باید ظرف مهلت و فرجه قانونی ۲ ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت به دادگاه عمومی ذی صلاح، دادخواست تقدیم کرده و تقاضای ابطال سندی را که مخالف قانون است، مطرح کند.

ج.  سندی که مخل حقوق دیگران  باشد

همچنین در صورتی که سند مالکیت بر اساس اشتباه عملیات مقدماتی و ثبتی حاصل شود و هیأت نظارت نیز این امر را مخل حقوق دیگران بداند، هیأت نظارت به ذی نفع اخطار می کند که می تواند به دادگاه صالح مراجعه کرده و با صدور این اخطار، دادگاه را به استماع دعوا و صدور حکم بر اصلاح آن مجاز کند.

د.  اشتباه در عملیات تفکیک

در خصوص مواردی که در عملیات تفکیکی اشتباهی رخ دهد و نیز در دفتر املاک یا سند مالکیت ثبت شود و اصلاح آن مخل حقوق اشخاص باشد، باید گفت که هرگاه این اشتباه مخل حقوق اشخاص نباشد، رسیدگی در صلاحیت هیأت نظارت است. اما اگر مخل حقوق اشخاص باشد رسیدگی در صلاحیت دادگاه خواهد بود.

مراجع صلاحیتدار جهت رسیدگی و اجرای ماده 147

مراجع صلاحیتدار جهت رسیدگی و اجرای این قانون در قانون اصلاحی برای تسریع در رسیدگی به پرونده ها و در صورت عدم وجود اختلافی بین طرفین و عدم نیاز به امعان و اعلان نظر قضایی(مطابق رای  وحدت رویه شماره 551-21/12/1369 هیات عمومی دیوان عالی کشور: ” ماده 147 اصلاحی قانون ثبت مصوب تیر ماه 1365 و تبصره های آن که برای مدت موقت و با شرایط معین،  اجازه مراجعه متقاضی سند را به هیات های مقرر در این قانون داده است صلاحیت عام محاکم دادگستری را نفی نمی کند.  فلذا دعوی الزام به انتقال ملک که در دادگاههای دادگستری اقامه می شود باید مورد رسیدگی قرارگیرد.) دو مرجع مختلف برای این امر در نظر گرفته شده است: رئیس یا مسئول واحد ثبتی محل  و  هیات حل اختلاف.

انواع آرای هیات حل اختلاف

آرایی که هیات حل اختلاف ثبت صادر می کند ممکن است یکی از موارد زیر باشد؛ دعاوی علیه این آرا و تصمیمات نیز متقابًلا به شرح ذیل است:

۱- اگر رای هیات حل اختلاف مبنی بر قبول تقاضای ثبت از متقاضی نسبت به ملک مجهول المالک باشد؛ خواسته دعوا در برابر این رأی: اعتراض به ثبت ظرف ۶۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی {آگهی نوبتی} موضوع بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت می باشد.

توضیح: یکی از تصمیماتی که از طرف هیئت های حل اختلاف اتخاذ می شود ”قبول تقاضای ثبت از متقاضی نسبت به ملک مجهول المالک و تنظیم اظهارنامه ثبتی“ می باشد. این رأی پس از صادر شدن، توسط دبیر هیئت در دفاتر مربوطه مقابل تقاضای واصله درج خواهد شد و به انضمام نقشه کارشناسی ملک به استناد بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز در روزنامه مربوطه { روزنامه ای که آگهی های ثبتی را نشر می کند} آگهی خواهد شد.

اگر کسی به این تصمیم معترض باشد ظرف دو ماه (شصت روز) باید این اعتراض را به واحد ثبتی محل تسلیم کند و ظرف یک ماه از تاریخ تقدیم اعتراض به ثبت، دادخواست حقوقی خود را به دادگاه صالح محل داده و گواهی تقدیم دادخواست را از دادگاه بگیرد و جهت توقف عملیات ثبتی به اداره ثبت محل تحویل دهد. عنوان این دعوی چنین است: ”اعتراض

2. به تقاضای ثبت خوانده در خصوص یک قطعه زمین به مساحت… مترمربع موضوع رأی شماره… مورخ… هیئت حل اختلاف ثبتی مقوم به… ریال.“

این دعوا جزو دعاوی مالی محسوب میشود. خواهان (معترض به تقاضای ثبت) باید دلایل و مدارک خود را در ستون دلایل و منضمات دادخواست بنویسد و کپی آن را ضمیمه دادخواست کند.

این دلایل می تواند شامل:

سند عادی معامله، استشهادیه، گواهی گواهان (شهادت شهود)، تحقیق محلی و معاینه محل و… باشد.

ابطال رای کمیسیون ماده 147 و 148

دعاوی ناشی از اجرای مقررات ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت

1. حکم دادگاه در صورت احراز و وجود شرایط، ابطال عملیات ثبتی انجام شده و ادامه جریان ثبتی به نفع خواهان (معترض) خواهد بود. البته در مواردی که معترض، صرفًا، مدعی حقوق ارتفاقی باشد، ادامه عملیات ثبتی با رعایت حقوق ارتفاقی وی فاقد اشکال است.

اگر قبول تقاضای ثبت متقاضی و صدور سند به نام او بر مبنای توافق طرفین (یعنی مالک (فروشنده) و متقاضی (خریدار) در خصوص انتقال ملک صورت گرفته باشد و اداره ثبت اسناد و املاک بر مبنای این رأی هیئت حل اختلاف سند مالکیت صادر کرده باشد شخصی که ادعای حقی در آن ملک دارد می تواند با عنوان ذیل به طرفیت متقاضی ثبت، اقامه دعوا کند:

”اعتراض به ثبت ملک موضوع رأی شماره … مورخ … هیئت حل اختلاف و ابطال توافق به عمل آمده در این خصوص به دلیل توسل به حیله و تقلب یا جعل یا وقوع اشتباه در آن یا حصول توافق بر اثر اجبار و اکراه مقوم به … ریال“

۲. اگر رأی هیئت نظارت مبنی بر ادامه عملیات ثبتی به نام متقاضی ثبت باشد؛ خواسته دعوا در برابر این تصمیم: اعتراض به ادامه عملیات ثبتی یا اعتراض به رای هیات نظارت مبنی بر صدور سند مالکیت به نام متقاضی خواهد بود.

۳. اگر رای هیئت نظارت مبنی بر صدور سند مالکیت به نام متقاضی باشد؛ خواسته دعوا در برابر این رای، درخواست ابطال سند مالکیت می باشد.

۴. اگر رأی هیئت نظارت مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال ملکی که متعلق به دولت، شهرداری یا اداره اوقاف است و به نام متقاضی یی که متصرف کنونی ملک است صادر شده باشد؛

خواسته دعوا در برابر این رای

در وهله اول، ”اعتراض به رای هیات حل اختلاف“ می باشد که در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی خواهد شد {دقت شود که در اینجا عنوان دعوا باید، لزوما، اعتراض به رأی هیئت حل اختلاف باشد، نه اعتراض به ثبت}

در صورت انقضای مهلت های اعتراض مقرر در بندهای ۲ و ۳، دادخواست ابطال سند رسمی انتقال ملک دولت یا اوقاف یا شهرداری به نام خوانده قابل طرح است. در مواردی، صدور حکم مبنی بر اصلاح سند مالکیت صادره می تواند مطرح شود {در خصوص حقوق ارتفاقی}.

در نهایت، اگرمهلت ۲۰ روزه اعتراض منقضی شده باشد، دادخواست ابطال سند رسمی انتقال و مطالبه خسارت می تواند مطرح شود.

ابطال رای کمیسیون ماده 147 و 148

ویژگیهای دعوای ابطال سند مالیت موضوع ماده 147 اصلاحی قانون ثبت.

1. طرح این دعوا مقید به زمان و مهلت خاصی نیست و پس از صدور سند مالکیت در هر زمانی که ذینفع اراده کند، می تواند اقدام به طرح آن نماید.

2. طرف دعوای (خوانده) مذکور فقط دارنده سند مالکیت مذکور می باشد و اداره ثبت طرف دعوا نخواهد بود چون ذینفع در قضیه نبوده و دعوا توجهی به آن اداره ندارد. فلذا چنانچه اداره ثبت هم طرف دعوا قرار بگیرد، دادگاه باید به استناد ماده 89 ناظر به بند 4 ماده 84 قانون آئین دادرسی مدنی قرار عدم توجه دعوا (رد دعوا ) صادر نماید و نسبت به خوانده اصلی، دعوا را تعقیب کرده و حکم مقتضی صادر نماید. (این دعوا به خاطراینکه اختلاف در مالکیت می باشد، از جمله دعاوی مالی بوده که خواسته آن باید تقدیم و تمبر قانونی ابطال و الصاق شود.)

نکته 1: در تمامی موارد مذکور در این نوشتار، خوانده ی این دعاوی، متقاضی ثبت یا شخصی است که سند مالکیت به نام وی صادر شده است؛ بنابراین طرح دعوا به طرفیت سازمان ثبت اسناد و املاک یا ادارات ثبت یا هیئت حل اختلاف ثبت صحیح نمی باشد.

نکته 2: مال مشاع را قبل از افراز نمیتوان با حدود اربعه معین به ثبت رسانید. (رأی شماره 827/22 مورخ 5/10/1369 شعبه 22 دیوان عالی کشور) در عین حال، اگر کسی که از طریق هیئت حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت، سند مالکیت مشاعی برای قطعه زمینی اخذ کرده باشد میتواند مجددا تقاضای صدور سند مالکیت مفروزی بنماید به عبارت دیگر، این شخص میتواند برای افراز سهم مشاعی خود مستقیمًا به اداره ثبت مراجعه کند. (نظریه مشورتی شماره 8216/7 مورخ 19/12/1374 اداره حقوقی قوه قضائیه)

نکته 3: در هر مورد که راجع به مالکیت یا تحقق معامله یا اصالت مبایعه نامه عادی اختلاف و معارضه میان مالکین مشاع و طرفین باشد هیئت حل اختلاف، صلاحیت {ادامه} رسیدگی نداشته و رسیدگی به موضوع درصلاحیت دادگاههای حقوقی خواهد بود. همچنین دادگاهها در رسیدگی به پرونده های مربوط مانند دعوای مالکیت به استناد مبایعه نامه عادی والزام به تنظیم سند رسمی انتقال، چنانچه توافق طرفین را در وقوع معامله احراز کنند باید با توجه به به تراضی حاصله قرار عدم صلاحیت به شایستگی هیئتهای حل اختلاف صادر کنند.

نکته 4: صرف داشتن حکم قطعی مبنی بر الزام محکوم علیه انتقال ملک، کافی برای محکوم له در اقامه دعوای خلع ید به طرفیت متصرف آن ملک نیست. زیرا هرچند دادنامه مذکور حاکی از حقانیت محکوم له در تملک میباشد اما تا زمانی که از طریق تعقیب عملیات اجرایی، سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده و ملک در دفتر املاک به نام او ثبت نشده باشد مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالک شناخته نمی شود و از آنجایی که در دعوای خلع ید خواهان باید دلیل مالکیت ارائه کند، در اینجا، دلیل مالکیت وجود نداشته لذا دعوای خلع ید قابلیت استماع ندارد.

نمونه دادنامه دعوای ابطال آراء صادره از کمیسیون ماده 147 اصلاحی قانون ثبت

ابطال آراء صادره از هیئت موضوع ماده 147 قانون ثبت به‌ عنوان خواسته‌ای مستقل قابل‌ طرح بوده و با توجه به اینکه اسناد صادره مبتنی بر آراء مذکور هستند لزومی جهت طرح هم‌زمان خواسته ابطال اسناد وجود ندارد.

تاریخ رای نهایی: 1392/05/13     شماره رای نهایی: 9209970220800616

رای بدوی

در خصوص دعوی آقای م.س. با وکالت خانم ف.ه. به‌طرفیت خوانده آقای م.الف. به خواسته ابطال رأی شماره 6479-3/2/78 هیئت حل اختلاف مستقر در اداره ثبت فشم بدین شرح که خواهان با تقدیم دادخواستی اظهار داشته (اینجانب به‌موجب سند رسمی 69437-5/6/69 دفترخانه … تهران مالک مشاعی پلاک ثبتی 3521/20 واقعه در میگون بخش 11 تهران می‌باشم… ملک فوق‌الذکر تاکنون تفکیک و احراز نگردیده … اخیراً خوانده دعوی با تمسک به کپی تقسیم‌نامه ساختگی … و بدون رضایت سایر شرکا با ادعای مالکیت با مراجعه به هیئت حل اختلاف فوق به اخذ رأی 6479 مورخ 3/2/78 مبنی بر الزام اداره ثبت به صدور سند مالکیت مفروضی شد… صدور حکم بر ابطال رأی هیئت حل اختلاف فوق‌الاشعار را دارم…) که نامبرده پس‌ازآن خانم ف.ه. را به‌عنوان وکیل خواهان معرفی نموده که مشارالیه مبادرت به تقدیم لایحه به شماره 01088 مورخ 21/12/91 نموده و در آن اظهار داشته (…اخیراً خوانده دعوی با تمسک به کپی تقسیم‌نامه ساختگی … و بدون رضایت سایر شرکا … موفق به اخذ رأی 6479 مورخ 3/2/78 مبنی بر الزام اداره ثبت به صدور سند مالکیت مفروضی شده است… صدور حکم شایسته نسبت به ابطال رأی هیئت حل اختلاف مورد استدعاست)و خوانده نیز با تقدیم لایحه ثبت شده به شماره 01089 مورخ 21/12/91 اظهار گردیده (… 1-خواهان قبلاً طی دادخواستی از شعبه دوم دادگاه عمومی بخش لواسان که طی پرونده کلاسه 870283 مطروح رسیدگی… منجر به صدور ردّ دعوی مطروحه گردید …2- مجدداً خواهان طی دادخواستی در شعبه دوم دادگاه عمومی لواسانات به خواسته اثبات مالکیت مشاعی و همچنین ابطال رأی شماره 6479 مورخ 3/2/78 هیئت حل اختلاف ماده 147 به کلاسه پرونده 900444 مطرح می‌نماید ….لیکن به‌موجب دادنامه شماره 9009972229900858 مورخه 29/7/91 صادره از شعبه 29 دادگاه تجدیدنظر استان تهران منجر به صدور و ردّ حکم اولیه و ردّ دعوی خواهان و قطعیت آن نیز اعلام می‌گردد… موضوع مشمول اعتبار امر مختومه قضیه محکوم‌بها می‌باشد….) حالیه با امعان نظر به دادخواست تقدیمی خواهان به شرح خواسته و توجهاً به لایحه تقدیمی از سوی وکیل خواهان که خواسته خود را ابطال رأی هیئت حل اختلاف مستقر در اداره ثبت فشم عنوان نموده و توجهاً به اینکه پس از بررسی هیئت مزبور و صدور رأی مبادرت به صدور سند مالکیت می‌گردد و با عنایت به قسمت آخر تبصره 6 ماده 147 قانون ثبت که در آن قید گردیده …. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود….) که در حقیقت کاشف از این موضوع می‌باشد که اولاً نتیجه رأی هیئت موصوف صدور سند جدید توسط اداره ثبت می‌باشد ثانیاً هیئت مزبور شخصیت حقوقی مستقلی نداشته که طرف دعوا قرار بگیرد و به‌عبارت‌دیگر هیچ مرجع قانونی به‌صورت مستقل بر اعتراض به رأی هیئت توسط قانون‌گذار تعیین نگردیده بلکه آنچه می‌تواند مورد اعتراض واقع گردد صدور سند جدید بوده و زوال نتیجه یک پروسه حقوقی به‌تبع اولی موجب زوال مقدمات و تشریفات حصول آن نتیجه را نیز در بردارد حالیه با عنایت به‌مراتب فوق‌الذکر دعوی مطروحه به کیفیت حاضر قابلیت استماع را نداشته و دادگاه مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی در امور مدنی قرار ردّ دعوا را صادر و اعلام می‌دارد قرار صادره حداکثر ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم محترم تجدیدنظراستان تهران است.

رئیس شعبه اول دادگاه عمومی بخش رودبارقصران ـ مهرطلب

رای دادگاه تجدید نظر

دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره 1033 مورخ 28/12/91 صادره از شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی بخش رودبار قصرانکه به‌صدور قرار ردّ دعوای خواهان با خواسته ابطال رأی شماره 6479 مورخ 3/2/78 هیئت حل اختلاف مستقر در اداره ثبت فشم اشعار دارد مخالف موازین قانونی و اصول دادرسی است و متضمن جهت موجه در نقض است زیرا رسیدگی به دعوا برابر قانون درخواست گردیده و دادگاه نخستین موظف به رسیدگی مطابق قوانین موضوعه ورود در ماهیت و صدور حکم می‌باشد بنابراین دادگاه تجدیدنظرخواهی را وارد تشخیص به استناد مواد 2 و 3 و 353 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار مورد اعتراض را نقض پرونده را جهت ادامه رسیدگی و صدور حکم به دادگاه نخستین اعاده می‌دهد. رأی دادگاه قطعی است.

رئیس شعبه 8 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه

صفیری ـ امیری

مقالات مرتبط

ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه – قاسم نجفی بابادی دادگاه صلاحیتدار رسیدگی به دعاوی ناشی از دستور اجرای اسناد رسمی – اعتراض به اجرائیه ثبتی – قاسم نجفی بابادی اجراییه ثبتی چیست؟ – قاسم نجفی بابادی موجبات صدور اجراییه – اعتراض به اجرائیه ثبتی – قاسم نجفی بابادی